Neuf mois après son entrée en vigueur, le dispositif Jeanbrun a enfin un chiffre : 250 ventes par mois, contre 4 000 attendues par la profession et 50 000 logements promis pour 2026. Le Sénat a pourtant voté le 8 juillet un texte qui desserre encore les conditions. La question n’est plus de savoir si l’outil fonctionne, mais pourquoi on l’élargit alors qu’il ne fonctionne pas.
- Ce que la loi promettait
- Ce que le marché en a fait
- Le calcul que fait un investisseur
- Ce que le Sénat veut desserrer
- Serrage d’un côté, desserrage de l’autre
- Ce que j’en retiens
Ce que la loi promettait
La loi de finances pour 2026 a créé le « statut du bailleur privé », devenu le dispositif Jeanbrun. L’investisseur achète dans un immeuble collectif, neuf ou ancien avec 30 % de travaux, loue nu 9 ans en résidence principale, à loyer plafonné et hors cercle familial, et déduit chaque année une part du prix : 80 % de son montant, à 3,5 %, 4,5 % ou 5,5 % dans le neuf, dans la limite de 8 000, 10 000 ou 12 000 euros par an et par foyer. Le déficit créé s’impute sur le revenu global jusqu’à 10 700 euros. Le gouvernement visait 50 000 logements locatifs privés dès 2026.
Ce que le marché en a fait
La Fédération des promoteurs immobiliers compte 200 à 300 ventes par mois, quand la profession en espérait 4 000 (Empruntis, septembre). En Île-de-France, au premier trimestre, 29 ventes sur 584 réservations et une seule sur la Côte d’Azur, selon la commission des affaires économiques.
Les ventes adossées au dispositif, par mois
Objectif de la profession et ventes constatées, France, automne 2026
Le réseau l’Adresse a interrogé 350 agences du 1er au 10 octobre : 71 % n’ont reçu aucune demande, 27 % très peu, aucune n’a conclu de vente (Capital, 14 octobre). À 250 ventes par mois, cela ferait 3 000 logements en un an, soit 6 % de l’objectif.
Le calcul que fait un investisseur
Un appartement neuf de 200 000 euros loué en intermédiaire. L’assiette est de 80 % du prix, soit 160 000 euros amortis à 3,5 % : 5 600 euros de déduction par an. À la tranche de 30 %, cela vaut 1 680 euros d’impôt sur le revenu en moins chaque année ; 616 euros à 11 %, 2 296 euros à 41 %. Sur 9 ans, 15 120 euros à 30 %, soit 7,6 % du prix payé.
Le loyer est plafonné : à 11,80 euros le m² en zone B1, un 45 m² rapporte 531 euros par mois. L’avantage vaut donc environ 3 loyers par an. Le cabinet Consultim, cité par BFM Business, situe l’intérêt réel aux tranches de 41 % (1 % des foyers fiscaux) et 45 % (0,1 %) : ce n’est pas un produit de masse (BFM Business, 19 mars).
Mai 2026 : le président de la FPI défend l’outil sur BFM Business. Vidéo antérieure aux chiffres de l’automne.
Ce que le Sénat veut desserrer
Le projet de loi sur la relance et la décentralisation du logement, adopté par le Sénat le 8 juillet, est examiné depuis septembre en commission des affaires économiques. Son article 4 abaisse le seuil de travaux de 30 % à 20 % du prix, remplace l’exigence d’un DPE A ou B par un DPE D, ajoute l’absence de chaudière au fioul ou au gaz, et étend le dispositif aux locaux transformés en logements. Le Sénat avait ouvert la location à un ascendant ou descendant ; la commission est revenue dessus et a retiré l’extension aux SCPI.
La rapporteure défend le texte : le dispositif n’en est qu’à ses débuts. Les oppositions citent la Cour des comptes, rapport de 2024 à l’appui : le Pinel a coûté entre 10 et 12 milliards d’euros, et 69 % de ses bénéficiaires figuraient parmi les 10 % des ménages les plus aisés. L’encadrement des loyers, lui, reste renvoyé après la présidentielle.
Serrage d’un côté, desserrage de l’autre
Le même automne, le budget 2027 propose de plafonner l’amortissement des loueurs en meublé à 2,5 % et 7 000 euros par an, à 1,5 % et 5 000 euros pour un meublé de tourisme, et de supprimer le report des amortissements non déduits (projet n° 3210, article 7), comme le montre le rabot sur le meublé. On serre le meublé pour pousser l’épargne vers le nu, et on desserre le nu parce que l’épargne n’y vient pas. L’État ne construit pas : il déplace la frontière fiscale.
Un avantage fiscal n’est pas une dépense votée, c’est un manque à gagner dispersé, jamais discuté en séance comme l’est le milliard pris aux bailleurs sociaux. Une aide au logement social a un coût visible, donc un débat ; une niche a un coût différé, donc un consensus.
Opinion de la maison, pas un fait. Un dispositif qui ne trouve pas son public n’a pas besoin d’être élargi, il a besoin d’être compris. En abaissant le seuil de travaux et en acceptant un DPE D, on ne corrige pas le calcul de l’investisseur : on abaisse le ticket d’entrée pour d’autres. Ce n’est pas une politique du logement, c’est une gestion de l’offre fiscale. Et celui qui paie ne signe aucun acte : il paie chaque année, dans son impôt, sans jamais voir la ligne.
Ce que j’en retiens
9 mois, 200 à 300 ventes par mois, 50 000 logements visés, et un texte qui desserre les conditions sans toucher aux taux. À mes yeux, le problème n’est pas le montant de l’avantage, il est dans ce qu’il faut déjà posséder pour en profiter : un apport, un bien collectif, un locataire sous plafond et un revenu imposable à effacer. Ceux qui réunissent ces conditions n’ont pas besoin d’être convaincus ; les autres ne le seront pas par 1 680 euros par an.
Il reste une échéance : les actes doivent être signés avant le 31 décembre 2028, dans 26 mois. Et vous : bloqueriez-vous un appartement 9 ans pour 3 loyers d’impôt par an ?
