Le projet de loi de finances pour 2027 plafonne la déductibilité des amortissements en location meublée non professionnelle (LMNP) à 2,5 % de la valeur du bien, dans la limite de 7 000 euros par an et par foyer fiscal, et supprime le report illimité des amortissements non déduits. Le gouvernement en attend environ 200 millions d’euros par an et dit vouloir favoriser la location de longue durée. Près de 1,37 million de bailleurs, sur environ 6 millions, utilisent ce régime.
Ce que le texte change
Le projet de loi de finances (PLF) pour 2027, enregistré à la présidence de l’Assemblée nationale le 1er octobre 2026 sous le numéro 3210, consacre son article 7 au logement, sous l’intitulé « Réorienter les soutiens publics vers le logement familial et de longue durée ». C’est là que figure la mesure qui vise la location meublée.
Trois éléments sont concernés. D’abord un plafond : la déductibilité des amortissements des logements loués meublés serait limitée à 2,5 % de la valeur du bien, dans la limite de 7 000 euros par an et par foyer fiscal. Pour un logement de 200 000 euros, le propriétaire pourrait déduire 5 000 euros par an de son assiette de revenus locatifs. Ensuite, pour les meublés de tourisme, le taux serait ramené à 1,5 % et la limite à 5 000 euros par an et par foyer fiscal. Enfin, le report des amortissements non utilisés serait supprimé : pour les exercices clos à compter du 1er janvier 2027, un amortissement qui n’a pas pu être déduit une année ne serait plus reportable sur les suivantes.
Un avantage jusqu’ici sans plafond de déduction
Au régime réel, la location meublée permet de déduire de ses revenus locatifs les charges et l’amortissement du bien, c’est-à-dire la perte de valeur liée à l’usage et au temps. Jusqu’à présent, cette déduction n’était pas plafonnée en montant : l’amortissement ne pouvait pas créer de déficit, mais il était reportable sans limite dans le temps. C’est précisément ce mécanisme dont le PLF propose de réduire la portée.
Le régime concerné n’est pas marginal. Selon les données de la Direction générale des finances publiques et de l’Insee citées par la presse spécialisée, près d’un quart des propriétaires bailleurs particuliers, soit environ 1,37 million de personnes sur 6 millions, relèvent du LMNP plutôt que de la location nue. À Paris, une majorité des annonces de deux et trois pièces portent sur des logements meublés.
La mesure s’inscrit dans une série. La loi de finances pour 2025 avait déjà réintégré les amortissements déduits dans le calcul de la plus-value à la revente, ce qui a augmenté l’impôt dû à la cession. Un rapport parlementaire adopté le 8 juillet 2026 recommandait, lui, de plafonner l’amortissement en location meublée. Le PLF 2027 reprend cette orientation dans un texte du gouvernement.
La contrepartie invoquée : la location nue
Le gouvernement assume le rapprochement des deux régimes. « Afin de résorber les déséquilibres existants sur le marché locatif et d’encourager la location de longue durée, il est proposé de poursuivre le rapprochement des caractéristiques des régimes de la location nue et du LMNP », indique le texte, selon la formulation reprise par l’AFP. La mesure est présentée comme le complément du dispositif dit « Jeanbrun », créé par la loi de finances pour 2026, qui permet, pour un logement loué nu à loyer abordable, de déduire un amortissement compris entre 3 et 5,5 % du prix d’acquisition, dans une limite maximale de 12 000 euros par an et par foyer fiscal.
Le Premier ministre Sébastien Lecornu avait préparé le terrain. Dans une lettre adressée le 23 septembre 2026 aux acteurs du logement, il écrivait : « En contrepartie, le soutien fiscal à la location meublée sera réorienté. » Le rendement attendu, environ 200 millions d’euros par an pour les finances publiques, relève d’une estimation du gouvernement ; il n’est pas consolidé.
Ce que le régime ne perd pas
Le statut du loueur en meublé non professionnel n’est pas supprimé. Selon les analyses du texte, les seuils du régime micro-BIC et la frontière entre LMNP et loueur en meublé professionnel (LMP) resteraient inchangés ; seuls le fonctionnement de l’amortissement au régime réel et ses règles de report seraient encadrés. Le texte prévoit par ailleurs des exceptions pour certaines catégories de logements, dont le périmètre exact reste à préciser.
Ce que les représentants des propriétaires contestent
Les organisations de propriétaires bailleurs dénoncent un nouveau tour de vis. L’Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI) appelle à « sauver le soldat LMNP » et estime qu’à « force de raboter chaque année le même régime, c’est toute l’attractivité de l’investissement locatif que l’on fragilise ». La Fédération nationale de l’immobilier souligne, de son côté, que la part des logements meublés a doublé en quinze ans dans les dix premières villes françaises. Le cabinet Imodirect propose non pas un alignement vers le bas, mais la création d’un statut unique de loueur non professionnel, valable pour le nu comme pour le meublé. Ces prises de position émanent d’acteurs directement concernés : elles documentent leurs positions, pas la réalité du marché.
Ce qui reste ouvert
Le texte n’est pas adopté. Il suit désormais le parcours d’une loi de finances : selon le calendrier publié par l’Assemblée nationale, sa première partie serait examinée en séance du 12 au 19 octobre 2026, avec un vote solennel le 20 octobre, puis un vote sur l’ensemble du texte prévu le 17 novembre, avant l’examen par le Sénat et une éventuelle commission mixte paritaire. Des amendements parlementaires peuvent modifier la mesure, à la hausse comme à la baisse.
La disposition s’ajoute à d’autres choix du budget 2027 pour le logement : gel des aides personnalisées au logement, avec un droit d’option pour les ménages les plus aisés, budget de MaPrimeRénov’ ramené à 3 milliards d’euros contre 3,6 en 2026, et prêt à taux zéro étendu aux ménages ayant un enfant né ou à naître.
À retenir
- Le PLF 2027 (n° 3210, déposé le 1er octobre) prévoit, à son article 7, de plafonner l’amortissement en location meublée non professionnelle à 2,5 % de la valeur du bien et 7 000 euros par an et par foyer fiscal.
- Pour les meublés de tourisme, le plafond envisagé tombe à 1,5 % et 5 000 euros par an et par foyer fiscal.
- Le report, aujourd’hui illimité, des amortissements non déduits serait supprimé pour les exercices clos à partir du 1er janvier 2027.
- Le gouvernement en attend environ 200 millions d’euros par an et présente la mesure comme un encouragement à la location de longue durée.
- Le régime ne disparaît pas : micro-BIC et frontière LMNP/LMP seraient inchangés, et le texte prévoit des exceptions à préciser.
- Le projet doit encore être débattu et voté ; la mesure peut évoluer au Parlement.
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Question aux lecteurs
Le budget 2027 plafonne l’amortissement des loueurs en meublé pour rééquilibrer la fiscalité au profit de la location de longue durée. Qu’en pensez-vous ?
Sondage sans valeur représentative : il reflète l’avis des lecteurs qui choisissent d’y répondre, et non celui de la population française.
Pour aller plus loin
- Assemblée nationale, projet de loi de finances pour 2027, n° 3210, enregistré le 1er octobre 2026 (article 7)
- UNPI, « Projet de loi de finances 2027 : l’UNPI appelle à sauver le soldat LMNP ! », 1er octobre 2026
- BFM Business, « Le gouvernement veut raboter dès 2027 les avantages fiscaux de la location meublée », 1er octobre 2026
- L’Opinion, « Budget 2027 : le régime du loueur de meublé non professionnel raboté par Bercy », 1er octobre 2026
- Investir-Les Échos, « Budget 2027 : des propositions de rabotage des avantages fiscaux de la location meublée (LMNP) »
Méthode : le fait central, l’article 7 du projet de loi de finances pour 2027 qui plafonne l’amortissement en location meublée non professionnelle, est établi à partir d’origines distinctes : le texte du PLF n° 3210 enregistré le 1er octobre 2026 à l’Assemblée nationale (source primaire), la dépêche de l’AFP reprise par plusieurs titres, le compte rendu de BFM Business, l’article de L’Opinion, celui d’Investir-Les Échos et le communiqué de l’UNPI du 1er octobre 2026. Réserves : il s’agit d’un projet non adopté, dont la mesure peut être amendée ; l’estimation de 200 millions d’euros par an est une évaluation du gouvernement ; les exceptions et le périmètre exact des logements concernés restent à préciser ; les prises de position citées proviennent d’organisations de propriétaires, partie intéressée. La propriété d’un média peut signaler un intérêt ; elle ne valide ni n’invalide une information.
