Il existe un plafond que les banques ne peuvent pas dépasser, et il ne porte pas sur le taux annoncé mais sur le coût total du crédit. Depuis le 1er octobre, il est de 4,68 % pour un prêt de 10 à moins de 20 ans, et de 5,40 % à partir de 20 ans. Un mois de plus change donc de plafond. Avec des taux moyens à 3,66 % sur 20 ans et un État qui emprunte au-dessus de 5 %, la marge est presque épuisée.
- Un plafond qui change de camp à 20 ans
- À 4 %, le dossier est pile au plafond
- Ce que coûte l’allongement
- Le second verrou : 35 % de vos revenus
- Qui fixe ces chiffres
Un plafond qui change de camp à 20 ans
Le taux d’usure est le taux maximal qu’une banque peut pratiquer. La Banque de France le révise chaque trimestre, à partir des taux
moyens du trimestre précédent. L’avis du 25 septembre 2026
fixe les seuils applicables au 1er octobre : 4,09 % sous 10 ans, 4,68 % de 10 à moins de 20 ans, 5,40 % à partir de
20 ans, 5,52 % à taux variable, 6,49 % pour un prêt relais.
Ce plafond porte sur le TAEG, intérêts, assurance emprunteur et frais compris, pas sur le taux affiché. Deux dossiers au même taux
nominal ne sont donc pas traités pareil. Et c’est la durée qui décide du plafond : 4,68 % à 19 ans et 11 mois, 5,40 %
à 20 ans.
À 4 %, le dossier est pile au plafond
Prenons 200 000 euros sur 19 ans, à 4 % de taux nominal, avec une assurance à 0,34 % du capital et 800 euros de
frais. Le TAEG ressort à 4,68 %, soit exactement le plafond des prêts de 10 à moins de 20 ans. Sur 20 ans, le même dossier
affiche 4,33 % face à un plafond de 5,40 % : il passe. Calcul de la rédaction, sur des hypothèses explicites ; chaque offre a ses
frais et son taux d’assurance. Le taux nominal maximal avant blocage ressort à 4,00 % sur 19 ans et 4,71 % sur 20 ans.
Un refus ne dit donc pas toujours que l’emprunteur ne peut pas payer. Il peut dire qu’un barème a changé de camp à la dernière
mensualité. Les taux moyens d’octobre sont de 3,47 % sur 15 ans, 3,65 % sur 20 ans et 3,77 % sur 25 ans chez
Pretto,
de 3,30 %, 3,51 % et 3,58 % chez CAFPI,
qui anticipe 3,70 % à 4 % en fin d’année. Il ne reste alors que 0,34 point de marge avant blocage sur 19 ans, contre
1,07 point sur 20 ans.
La marge avant blocage, en points de taux
Écart entre le TAEG estimé d’un prêt à 3,66 % et le plafond légal. Survolez une barre.
plafond 4,68 %
plafond 4,68 %
plafond 5,40 %
plafond 5,40 %
0,34 % du capital par an, 800 euros de frais. Plafonds : avis du 25 septembre 2026, applicables au 1er octobre 2026.
Calculs de la rédaction ; les banques appliquent leurs propres barèmes.
Ce que coûte l’allongement
La sortie paraît simple : allonger. 200 000 euros sur 20 ans à 3,66 % donnent 1 176 euros par mois et
82 343 euros d’intérêts ; sur 25 ans à 3,75 %, 1 028 euros par mois et 108 479 euros d’intérêts. La marge
gagnée chaque mois coûte 26 136 euros sur la durée, et l’échappatoire est bornée : le HCSF plafonne la durée à 25 ans,
27 ans dans le neuf ou avec travaux. Même constat sur la mensualité : 1 176 euros à 3,66 %, 1 212 euros à
4 %, 1 285 euros au plafond de 4,68 %. Le plafond protège du crédit toxique ; il ne protège pas du prix.
Le second verrou : 35 % de vos revenus
Il reste la règle du taux d’effort : la mensualité, assurance comprise, ne doit pas dépasser 35 % des revenus nets, sur 25 ans
au plus, avec 20 % de dérogations possibles. Réuni le 15 septembre 2026, le HCSF a confirmé le statu quo
(compte rendu).
Un couple à 1 800 euros nets dispose donc de 630 euros par mois : 107 104 euros de capacité à 3,66 %,
98 069 euros à 4,68 %. 9 035 euros en moins, 8,4 %, pour le même logement. La perte ne se voit pas sur la
mensualité mais sur la commune et la surface qu’on ne peut plus viser. À l’autre bout du budget,
18 % des Français sont à découvert chaque mois :
la marge se réduit des deux côtés.
neutre, puisqu’il vend du crédit. Ce qu’il faut y observer : l’écart entre le meilleur taux et le taux moyen, qui mesure la marge réelle de
négociation.
Qui fixe ces chiffres
Ni l’usure ni les 35 % ne sont votés par le Parlement. L’usure est calculée par la Banque de France sur les taux du trimestre
écoulé : quand les taux montent vite, le plafond court derrière avec trois mois de retard. Le HCSF, présidé par le ministre de l’Économie
et réunissant le gouverneur de la Banque de France, fixe les conditions d’octroi sans passer par une loi. Ce sont des règles prudentielles,
et elles décident dossier par dossier qui achète.
Le calendrier ne détend rien : la BCE se réunit jeudi 29 octobre, après une hausse de 0,25 point le 10 septembre qui porte la
facilité de dépôt à 2,50 %, et des projections à 3,0 % d’inflation en 2026
(communiqué).
Pendant ce temps, l’État emprunte à 5 %,
du jamais-vu depuis 2002, après la hausse des barèmes de septembre que nous avions
documentée. Les banques financent leurs prêts à ce prix.
La seule marge du lecteur est dans le dossier : comparer le TAEG et non le taux affiché, déléguer l’assurance emprunteur, faire jouer
la concurrence. Le surendettement a progressé de 121 571 dossiers en neuf mois :
la prudence des prêteurs n’est pas un caprice, même quand elle prend la forme d’un guichet fermé.
Je ne crois pas que le taux d’usure soit un piège monté contre les emprunteurs : il protège du crédit toxique, et personne ne veut
revoir les taux à 18 %. Mais un plafond calculé sur les taux du trimestre précédent décide, au mois près, qui peut acheter : à
4 %, le dossier passe sur 20 ans et bloque sur 19. Ce n’est pas la solvabilité qui tranche, c’est la date. La règle est
technique, l’effet est politique, et il frappe d’abord ceux dont le dossier est le plus juste.
Opinion de la maison, pas un fait.
- 4,68 % de coût total maximum de 10 à moins de 20 ans, 5,40 % à partir de 20 ans (avis du 25 septembre 2026).
- À 4 % nominal avec 0,34 % d’assurance et 800 euros de frais, 200 000 euros sur 19 ans atteignent 4,68 % : au plafond ; sur 20 ans, le dossier passe.
- Allonger de 20 à 25 ans fait gagner 148 euros par mois et coûte 26 136 euros d’intérêts.
- 35 % de taux d’effort : 630 euros par mois portent 107 104 euros à 3,66 %, 98 069 euros à 4,68 %.
