Les banques ont relevé leurs barèmes de crédit immobilier de 10 à 15 points de base depuis le début du mois de septembre, indique le courtier Meilleurtaux, interrogé le 27 septembre par TF1 Info. Le mouvement suit deux repères de marché : le relèvement, le 10 septembre, des trois taux directeurs de la Banque centrale européenne de 25 points de base, et une dette française qui se finance à des niveaux qu’elle n’avait plus connus depuis dix-sept ans. Les statistiques publiques, elles, continuent d’enregistrer des taux moyens autour de 3,3 %.
Comprendre ce que la rentrée change réellement demande de séparer trois choses : ce que les banques affichent, ce qu’elles accordent, et ce que les professionnels attendent. Les trois ne se recouvrent pas, et la confusion entre elles nourrit des annonces plus spectaculaires que les chiffres publiés.
Ce que les banques affichent, ce qu’elles accordent
Un barème est un prix affiché avant négociation. Le courtier Pretto, qui dit agréger chaque semaine plus de mille réponses bancaires, publie le 27 septembre trois niveaux différents pour un prêt sur vingt ans : 3,10 % pour les meilleurs dossiers, 3,53 % pour le taux affiché et 3,35 % pour la moyenne des taux qu’il anticipe pour le mois. Ces trois chiffres ne mesurent pas la même chose, et le taux finalement signé dépend du profil de l’emprunteur, de l’apport, de la durée et de la banque.
C’est là que se logent les écarts d’une publication à l’autre. TF1 Info écrit que les banques accordent « en moyenne, sur vingt ans, des taux de 3,6 % » et que la barre des 4 % pourrait être atteinte d’ici la fin de l’année. L’Observatoire Crédit Logement et la Banque de France publient, eux, des moyennes observées et non des barèmes : 3,27 % sur vingt ans en août pour l’observatoire, 3,30 % en juillet pour l’ensemble des nouveaux crédits à l’habitat selon la Banque de France. Deux familles de chiffres, deux méthodes, et un décalage de calendrier qui explique l’essentiel de la différence : les barèmes bougent en quelques jours, les statistiques publiques sont construites sur des prêts déjà signés et remontent avec un à deux mois de retard.
Ce que les statistiques publiques enregistrent encore
La dernière parution de la Banque de France porte sur juillet 2026. Le taux d’intérêt moyen des nouveaux crédits à l’habitat, hors renégociations, s’y établit à 3,30 %, après 3,27 % en juin, 3,21 % en mai et 3,09 % en juillet 2025. La production mensuelle corrigée des variations saisonnières recule à 11 milliards d’euros, après 13,2 milliards en juin, dans la zone basse de sa fourchette depuis la fin de l’année 2024. L’encours total des crédits aux particuliers atteint 1 547 milliards d’euros, dont 1 289 milliards pour l’habitat, en progression de 0,2 % sur un an.
L’Observatoire Crédit Logement / CSA, qui travaille sur les prêts effectivement accordés par le secteur bancaire, mesure pour août un taux moyen de 3,31 %, soit trois points de base de plus qu’en juillet et qu’en juin, après un point bas à 3,06 % en août 2025. Son constat est que les établissements ne parviennent plus à compenser entièrement le renchérissement de leurs propres ressources : la production de crédits recule de 16,8 % sur le trimestre glissant de juin à août par rapport à la même période de 2025, et le nombre de prêts accordés de 14,5 %. La durée moyenne des prêts atteint 252 mois, et 49,3 % des financements portent sur au moins vingt-cinq ans, contre 46,4 % au deuxième trimestre. Autrement dit, l’ajustement passe d’abord par des emprunts plus longs, ce qui augmente mécaniquement le coût total payé par le ménage.
Le même marché finance l’État et les ménages
Un crédit immobilier à taux fixe se refinance en partie sur les marchés, à des conditions proches de celles de la dette publique. Or l’OAT à dix ans, la référence de la dette française, a franchi 4 % au printemps, dépassé 4,10 % à la mi-août, un plus haut depuis dix-sept ans selon Investir, avant de se négocier autour de 4,63 % à la clôture du vendredi 25 septembre, contre 3,58 % pour le Bund allemand. L’écart entre les deux, qui mesure la prime de risque exigée sur la France, est passé d’environ 87 points de base le 10 septembre à 105 points le 25, après un pic à 110 points la veille.
La décision de la Banque centrale européenne du 10 septembre ajoute sa part. Les trois taux directeurs ont été relevés de 25 points de base, l’institution justifiant ce choix par un conflit au Moyen-Orient qui continue d’alimenter les tensions sur les prix. Ses services projettent une inflation de 3,0 % en 2026 et de 2,5 % en 2027, pour une croissance de 0,9 % en 2026, en jugeant les risques orientés à la hausse pour les prix et à la baisse pour l’activité. Le coût des ressources des banques suit : le taux interbancaire de référence à sept ans est passé d’environ 2,5 % à 3,13 % en un an, relevait Investir en août.
Le lien n’est pourtant pas automatique, et il faut se garder d’y lire une causalité simple. Les établissements puisent aussi dans les dépôts et leurs fonds propres, arbitrent entre marge et objectifs commerciaux, et ont mis deux ans à ne répercuter que partiellement la hausse des taux longs. Le courtier Pretto estime que « une remontée brutale et généralisée des taux immobiliers n’est pas le scénario le plus probable ». Ce que les statistiques montrent pour l’instant, c’est un renchérissement lent accompagné d’une contraction des volumes, pas un choc de taux.
Ce que cela coûte, concrètement
Un calcul simple donne l’ordre de grandeur. Sur un capital de 200 000 euros remboursé par mensualités constantes, hors assurance et frais de dossier, un taux de 3,30 % donne une mensualité de 1 139 euros sur vingt ans et un coût total de 73 473 euros. À 3,60 %, la même somme coûte 1 170 euros par mois et 80 854 euros au total, soit environ 31 euros de plus chaque mois et 7 381 euros de plus sur la durée. Sur vingt-cinq ans, l’écart est de 32 euros par mois et de 9 625 euros au total. Si les barèmes atteignaient 4 %, hypothèse avancée par les professionnels du courtage pour la fin de l’année, la mensualité sur vingt-cinq ans passerait à 1 056 euros et le coût total à 116 702 euros, soit 22 725 euros de plus qu’à 3,30 %.
L’effet se déplace aussi sur la capacité d’emprunt. Pour une mensualité de 1 000 euros sur vingt ans, un taux de 3,30 % autorise environ 175 500 euros de capital, contre 170 900 euros à 3,60 %, soit 4 600 euros de moins. Comme la recommandation du Haut Conseil de stabilité financière limite le taux d’effort à 35 % des revenus, assurance comprise, la hausse des taux se traduit moins souvent par un refus que par une réduction du budget d’acquisition.
Le plafond d’usure est recalculé au 1er octobre
Il existe enfin un plafond légal, le taux d’usure, que la Banque de France recalcule chaque trimestre. La règle, fixée à l’article L. 314-6 du code de la consommation, veut qu’un prêt soit usuraire lorsque son taux effectif global dépasse de plus d’un tiers le taux effectif moyen pratiqué au trimestre précédent pour des opérations de même nature. Le dernier barème publié, applicable au 1er juillet 2026, fixe ce plafond à 5,29 % pour les prêts immobiliers à taux fixe de vingt ans et plus, et à 4,57 % pour ceux d’une durée comprise entre dix et vingt ans.
Le barème applicable au 1er octobre n’était pas publié au moment de la rédaction. Par construction, il est calculé sur les taux moyens du troisième trimestre, qui ont légèrement remonté en juillet et en août. Un plafond qui monte avec les taux ne fait pas baisser leur coût, mais il peut rendre finançables des dossiers refusés en septembre parce que l’assurance emprunteur ou les frais portaient le taux effectif global au-dessus du seuil. Ce calcul porte en effet sur l’ensemble du coût du crédit, et non sur le seul taux nominal.
Ce que ces chiffres ne permettent pas de dire
Trois limites doivent être conservées. Les statistiques les plus récentes portent sur juillet et août : la moyenne des taux réellement accordés en septembre ne sera connue qu’à l’automne, et rien ne permet aujourd’hui d’affirmer qu’elle rejoindra les barèmes affichés. L’hypothèse de 4 % en fin d’année est celle de professionnels du courtage, dont le métier est aussi de recommander de signer rapidement. Et la répercussion des taux de marché reste partielle : les banques disposent d’autres ressources et peuvent choisir de défendre leur production en absorbant une partie de la hausse, comme elles l’ont fait depuis deux ans.
À retenir
- Les barèmes du crédit immobilier ont été relevés de 10 à 15 points de base depuis le début du mois de septembre, selon le courtier Meilleurtaux.
- Les dernières statistiques publiées restent proches de 3,3 % : 3,30 % en moyenne en juillet pour les nouveaux crédits à l’habitat selon la Banque de France, 3,31 % en août selon l’Observatoire Crédit Logement / CSA, à raison de trois points de base par mois depuis juin.
- Le mouvement accompagne celui de la dette publique : relèvement de 25 points de base des taux directeurs de la BCE le 10 septembre, OAT à dix ans autour de 4,63 % le 25 septembre contre 3,58 % pour le Bund allemand, soit un écart d’environ 105 points de base.
- Sur un prêt de 200 000 euros sur vingt ans, passer de 3,30 % à 3,60 % représente environ 31 euros de mensualité et 7 381 euros de coût total supplémentaires ; le plafond d’usure est recalculé au 1er octobre.
Question aux lecteurs
La hausse des taux ne se traduit pas de la même manière selon que l’on arbitre sur le calendrier, sur le risque de surendettement ou sur le prix des logements. Ce sondage n’a aucune valeur représentative et ne prétend pas mesurer l’opinion des Français.
Pour aller plus loin
- Banque de France, crédits aux particuliers de juillet 2026 : taux moyen des nouveaux crédits à l’habitat, production mensuelle et encours.
- Observatoire Crédit Logement / CSA, analyse du marché immobilier d’août 2026 : taux moyens accordés, durées des prêts et activité du marché.
- Banque centrale européenne, décisions de politique monétaire du 10 septembre 2026 : relèvement des taux directeurs et projections d’inflation et de croissance.
- Banque de France, taux d’usure applicables au 1er juillet 2026 : barème trimestriel et méthode de calcul du plafond légal.
- TF1 Info, « Pourquoi le taux des crédits immobiliers devrait repartir à la hausse », 27 septembre 2026 : point de départ de la reprise, avec un courtier.
- Pretto, « OAT 10 ans à plus de 4 % : faut-il s’attendre à une remontée des taux de crédit ? » et relevés quotidiens de l’écart OAT dix ans / Bund.
