Votre maison se trouve à 80 mètres de la mer. Dans 371 communes, cette distance peut désormais figurer dans les documents que le notaire vous demande avant une vente.
L’État a diffusé une note d’enjeux sur le trait de côte en Occitanie. Le préfet y rappelle que la mer avance, et que l’État ne promet plus de l’arrêter partout. Le document a été évoqué le 13 octobre aux Rencontres du littoral organisées par Midi Libre, qui l’a rapporté dimanche 18 octobre. Il s’adresse aux collectivités, pas aux particuliers.
En Occitanie, plus d’un tiers du littoral a reculé depuis 1977, avec des pertes de plus d’un mètre tous les 5 ans dans certaines communes. Des études de l’Établissement public foncier, citées par la note, comptent 400 logements et 200 locaux d’activité exposés d’ici 2040. Douze communes ont lancé leur cartographie, et 6 stratégies locales couvrent la côte.
Ce mouvement ne date pas de cette note. Une loi de 2021 et quatre décrets, depuis 2022, ont construit un mécanisme qui engage déjà les propriétaires. Voici ce qu’il permet, et ce qu’il laisse dans l’ombre.
Plan de l’article
- Ce que la note du préfet dit
- Deux bandes, deux régimes
- 371 communes, une liste qui s’allonge
- La démolition payée d’avance
- Ce que cela change quand vous vendez
- Qui paie, et qui décide
Ce que la note du préfet dit
Le document décline en Occitanie la Stratégie nationale de gestion intégrée du trait de côte. Cette stratégie a été adoptée par le décret du 20 août 2026. Elle compte 5 axes, 17 actions et 60 mesures.
Le trait de côte est la ligne où la terre rencontre la mer. Quand il recule, la plage, la dune ou la falaise disparaissent peu à peu. Le phénomène est naturel. Il s’accélère avec la montée des eaux. Le ministère projette près d’un mètre d’élévation du niveau de la mer d’ici 100 ans.
La note ne tranche pas. Elle organise la connaissance et invite les communes à anticiper. « Où est-ce qu’on protège ? Où est-ce qu’on laisse faire ? », résume le directeur adjoint de la direction régionale de l’environnement dans Midi Libre. La question est bonne. Elle n’a pas de réponse nationale.
Deux bandes, deux régimes
La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a créé une liste de communes exposées. Ces communes doivent cartographier leur littoral à 30 ans et à 100 ans. La carte, une fois intégrée au plan local d’urbanisme, découpe le territoire en deux bandes.
Dans la bande des 30 ans, les constructions neuves sont interdites. Deux exceptions : les services publics et les activités qui ont besoin d’être au contact immédiat de la mer. Le code de l’urbanisme fixe la règle.
Dans la bande des 30 à 100 ans, on peut encore construire. Mais le propriétaire doit accepter de démolir et de remettre le terrain en état le jour où le recul rendra le bâtiment dangereux à 3 ans. Le maire ordonne alors les travaux. La facture reste au propriétaire.
La règle ne s’applique pas partout tout de suite. Il faut que la commune ait adopté sa carte et modifié son plan local d’urbanisme. La liste seule ne suffit pas. C’est une nuance que les annonces oublient souvent.
371 communes, une liste qui s’allonge
Le premier décret, le 29 avril 2022, inscrivait 126 communes. Le deuxième, le 31 juillet 2023, porte le total à 242. Le troisième, le 10 juin 2024, à 317. Le quatrième, le 13 février 2026, porte la liste à 371 communes, selon le Réseau national des observatoires du trait de côte.
L’inscription est volontaire. Une commune demande à figurer sur la liste, souvent pour accéder aux outils fonciers et aux financements. Elle obtient un droit de préemption sur les terrains exposés. Elle peut aussi signer un bail réel d’adaptation à l’érosion côtière, qui dissocie le bâti du terrain pour permettre une démolition future.
Toutes les communes repérées ne suivent pas. En Charente-Maritime, 10 des 19 communes identifiées par le préfet avaient rejoint la liste, rapportait France 3. Les autres le jugeaient trop flou, ou préféraient attendre le diagnostic de leur agglomération.
Nombre total de communes après chaque décret. La liste est complétée à la demande des communes volontaires.
Source : décrets n° 2022-750 du 29 avril 2022, n° 2023-698 du 31 juillet 2023, n° 2024-531 du 10 juin 2024 et n° 2026-95 du 13 février 2026, recensés par le Réseau national des observatoires du trait de côte.
La démolition payée d’avance
C’est le changement le plus concret, et le moins connu. Un décret du 15 avril 2026 précise la consignation. Toute construction nouvelle dans la bande des 30 à 100 ans doit déposer une somme à la Caisse des dépôts.
La somme couvre le coût prévisionnel de démolition et de remise en état. Elle est fixée par l’autorisation d’urbanisme, selon une formule définie par arrêté ministériel.
L’argent est débloqué par tranches, au rythme du chantier de démolition : 33 %, puis 33 %, puis le reste. La somme produit des intérêts pendant la consignation, comme l’a Banque des territoires l’a détaillé. Si le propriétaire ne démolit pas, la commune peut faire exécuter les travaux.
Le dispositif protège la commune. Sans consignation, la dépense serait tombée sur le budget municipal. Avec elle, le coût est avancé par celui qui construit. Le ministère parle d’une « protection financière » pour les collectivités, et c’est exact.
Ce que cela change quand vous vendez
Un propriétaire qui vend un bien situé dans une zone cartographiée doit le déclarer. L’état des risques, le document annexé à la promesse de vente, doit indiquer la zone exposée, l’horizon d’exposition et les prescriptions applicables, selon service-public.fr.
Le prix, lui, n’est pas encadré. Aucun texte n’oblige à le baisser, et aucun texte ne garantit une compensation. La valeur dépend du marché, de l’assurance et de la capacité de l’acheteur à obtenir un prêt.
L’assurance habitation ne couvre pas la perte de valeur. Elle couvre les dommages, pas la décote. À Criel-sur-Mer, en Seine-Maritime, la commune a racheté puis détruit une quinzaine de maisons en 25 ans, selon le reportage de TF1 Info. Le rachat d’une maison a coûté 250 000 euros, payés par l’État.
Qui paie, et qui décide
Le dispositif a un point faible, et il est officiel. Le Conseil national de la mer et des littoraux a rendu un avis défavorable au projet de stratégie, le 9 septembre 2025. Il reproche l’absence d’un fonds dédié et d’un mécanisme de solidarité nationale. Sans argent, écrit-il, la mise en œuvre sera compromise.
Le ministère répond par le Fonds vert et par les financements européens. Il ne promet pas de fonds propre. Les communes, elles, craignent de payer les routes, les réseaux et les services qui resteront derrière les maisons.
Je note un déplacement. L’État fixe la règle, la commune cartographie et contrôle, le propriétaire paie la démolition. Celui qui décide n’est pas toujours celui qui paie, et celui qui paie n’a pas décidé. Ce n’est pas une accusation. Mon jugement porte sur le circuit, pas sur les intentions.
La charge repose aussi sur des communes dont les recettes dépendent déjà largement de la taxe foncière, comme je l’ai montré dans cet article.
Ce que le recul ne règle pas
Le recul n’est pas une hypothèse. Près de 20 % du littoral français est déjà concerné par l’érosion, selon l’indicateur national. Le Cerema estime que 5 200 logements seront exposés d’ici 2050, en métropole et outre-mer.
La stratégie adoptée en août ne protège pas ces maisons. Elle organise leur retrait, et elle déplace la charge vers les propriétaires et les communes. C’est un choix. Il est légitime de le discuter, et il est légitime de le dire.
Une objection sérieuse existe. On ne déplace pas un village comme on déplace un camping. Les réseaux, l’école et les commerces restent. Aucun texte ne dit qui paiera leur démantèlement. Le silence, ici, n’est pas neutre.
Si votre commune est un jour inscrite sur cette liste, préférez-vous une protection financée par tous, ou un retrait organisé et payé par les propriétaires ?
