Le 31 décembre 2026 devait être la dernière fenêtre. Ce matin encore, un quotidien régional rappelait qu’il fallait se presser : jusqu’à 100 000 euros par donateur pour un enfant qui achète un logement neuf, sans droits, et 70 jours pour en profiter. L’Assemblée nationale a pourtant voté, le 16 octobre, la prolongation du dispositif jusqu’au 31 décembre 2030.
Le même jour, elle a doublé un autre avantage : le don familial d’argent passe à 100 000 euros pour les dons de 2027, avec un taux de 6 % au-delà. Rien de tout cela n’est encore la loi. La bataille sur qui peut transmettre est déjà jouée.
- Ce que l’exonération permet
- L’échéance repoussée à 2030
- Les conditions qui ne bougent pas
- L’autre cadeau du 16 octobre
- Ce que j’en retiens
Ce que l’exonération permet
Le dispositif vient de la loi de finances pour 2025, pour les sommes versées depuis le 15 février 2025 (article 790 A bis du code général des impôts). Un parent ou un grand-parent peut donner 100 000 euros par donateur et par bénéficiaire, plafond de 300 000 euros pour un même bénéficiaire.
L’argent doit être affecté dans les six mois à l’achat d’un logement neuf ou en VEFA, ou à des travaux de rénovation énergétique de la résidence principale. Le logement doit rester la résidence principale cinq ans, ou être loué à ce titre hors du foyer fiscal. Le tout se cumule avec les 100 000 euros par parent et par enfant de l’article 779 et les 31 865 euros du don familial de l’article 790 G : un couple peut donc transmettre 463 730 euros à un enfant qui achète du neuf.
Ce qu’un couple peut donner à un enfant sans droits
Deux textes, deux plafonds cumulés. Survoler une barre pour la base légale.
L’échéance repoussée à 2030
Le 16 octobre, un amendement du groupe Horizons a remplacé la date du 31 décembre 2026 par celle du 31 décembre 2030 (amendement n° I-2276, adopté en séance). Un autre texte voté le même jour étend l’exonération à la transformation de locaux en logements.
Ce n’est pas encore du droit. Le texte est en première lecture, le vote d’ensemble a été repoussé et le Sénat n’a rien examiné : la limite reste le 31 décembre 2026 jusqu’à promulgation. Le calendrier budgétaire, lui, est déjà bousculé.
Résultat : la presse annonce encore une urgence que le texte voté a peut-être levée. Un don versé le 31 décembre 2026 reste le dernier possible en droit ; un don de 2027 ne sera couvert que si la prolongation survit à la navette.
Les conditions qui ne bougent pas
Aucune condition ne change, et c’est là que se perdent les projets mal montés.
Le terrain à bâtir est exclu. Acheter un terrain puis construire n’entre pas dans le dispositif, comme le ministère des comptes publics l’a écrit dans une réponse du 10 février 2026 (question écrite n° 9064). Seuls le neuf, la vente en l’état futur d’achèvement et la rénovation énergétique sont visés. Construire sur son terrain, la voie des ménages modestes, reste dehors.
La SCI est exclue. Le bien doit appartenir au bénéficiaire en direct, en indivision ou en communauté.
Le cumul avec MaPrimeRénov’ est interdit. Pour les travaux, il faut choisir entre la prime et le don exonéré, ce que notre article sur les 351 millions retirés à MaPrimeRénov’ permet de mesurer.
La déclaration reste une condition. Un don manuel se déclare dans le mois, formulaire 2735. Pour un versement de fin 2026, la déclaration doit être déposée avant le 31 janvier 2027 pour faire foi de la date.
L’autre cadeau du 16 octobre
Le même jour, l’Assemblée a adopté l’article 4 du budget. Le gouvernement proposait 50 000 euros pour six mois ; les députés ont porté le plafond à 100 000 euros (amendement n° I-273) et étendu la mesure à toute l’année 2027 (amendement n° I-3087). Au-delà, la fraction taxable serait taxée à 6 % jusqu’à 100 000 euros par donateur et par bénéficiaire, pour des bénéficiaires de 18 à 49 ans ; 5 % si 1,1 % est reversé à une association d’aide (LCP, 16 octobre 2026).
Le dispositif ne vise que les sommes d’argent, ni immeubles ni titres. Mais il change la nature du cadeau : le don logement était fléché et contrôlé cinq ans ; celui de 2027 est libre, à taux réduit.
Le clivage est frontal : « liberté de transmettre » contre « société d’héritiers ». Personne ne discute le principe, seulement le montant et la durée.
Ce que j’en retiens
Ce que je retiens, c’est le calendrier. L’État ne se contente pas de taxer ou d’exonérer : il fixe des fenêtres, et chaque fenêtre fabrique un comportement. Une date annoncée comme fatale fait signer des actes en décembre ; la même date repoussée sans publicité change le calcul de ceux qui avaient accéléré.
Opinion de la maison, pas un fait : ces dispositifs ne coûtent rien à ceux qui n’ont rien à transmettre. Un couple qui n’a pas 100 000 euros à donner ne perd rien à la fermeture du guichet et ne gagne rien à sa prolongation. La dépense fiscale est supportée par tous, au moment où l’État emprunte à 5 %, du jamais-vu depuis 2002.
Le point solide est juridique : le droit s’arrête au 31 décembre 2026, le texte voté veut aller jusqu’en 2030. Entre les deux, une navette, un Sénat, peut-être un vote sans débat et un Conseil constitutionnel. Donner avant le 31 décembre reste possible ; compter sur 2030 reste une hypothèse.
Cette explication de l’article 790 A bis, enregistrée avant le vote du 16 octobre, décrit le droit encore en vigueur. À observer : les six mois, les cinq ans de résidence principale, le double plafond.
À retenir
- En droit aujourd’hui : dons versés du 15 février 2025 au 31 décembre 2026, 100 000 euros par donateur, 300 000 par bénéficiaire, logement neuf, VEFA ou rénovation énergétique, six mois, cinq ans de résidence principale.
- Voté le 16 octobre, non promulgué : prolongation à 2030, extension aux transformations de locaux, don familial d’argent à 100 000 euros pour 2027, taux de 6 %.
- Trois pièges : terrain à bâtir exclu, SCI exclue, cumul avec MaPrimeRénov’ interdit.
