Bail réel solidaire : vous achetez les murs, pas la plus-value

En bref. Créé par la loi ALUR du 24 mars 2014 et opérationnel depuis 2017, le bail réel solidaire permet d’acheter un logement neuf sans acheter le terrain, qui reste à un organisme agréé par l’État. Le prix moyen constaté dans le neuf est de 2 569 euros le m², plus une redevance foncière de 1,12 euro le m² et par mois. Vous êtes propriétaire des murs, jamais du sol, et la revente reste plafonnée.

1. Un achat qui ne porte pas sur le sol.
2. D’où vient la décote.
3. Qui entre, et qui reste dehors.
4. La plus-value est plafonnée.
5. Ce que le dispositif déplace.
6. Ce que j’en retiens.

Un achat qui ne porte pas sur le sol

Le bail réel solidaire sépare le terrain du bâtiment. Un organisme de foncier solidaire, structure à but non lucratif agréée par le préfet de région, achète le terrain et le garde. Le ménage acquiert des droits réels sur le logement : il peut l’occuper, le transmettre, l’hypothéquer, le revendre. Il ne sera jamais propriétaire du sol.

Le cadre figure aux articles L255-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation, complétés par la loi ELAN de 2018, la loi 3DS de 2022 et un décret du 16 juillet 2024. Le bail court de 18 à 99 ans. Il est rechargeable : à chaque cession, le nouvel acquéreur repart sur une durée pleine.

Le ménage verse chaque mois une redevance foncière à l’organisme. Ce n’est pas un loyer, puisqu’il détient un droit réel, mais c’est une charge ajoutée au crédit et aux charges de copropriété. Le ministère recensait 188 organismes agréés au 31 décembre 2024.

D’où vient la décote

Le prix baisse parce que le terrain sort de la facture. L’économie varie selon les territoires : de 20 à 40 % selon Action Logement, de 40 à 50 % à Paris selon la Foncière de la Ville de Paris, pour un prix moyen de 5 000 euros le m², et de 37 à 49 % à Bordeaux selon l’agence d’urbanisme de Gironde. Plus le foncier pèse dans le prix, plus la décote est forte.

Les chiffres nationaux donnent l’ordre de grandeur. L’observatoire de Foncier Solidaire France relève un prix moyen de 2 569 euros le m² et une redevance de 1,12 euro le m² et par mois, attendue à 1,31 euro. À Paris, la redevance atteint 2,65 euros : pour 65 m², cela fait 72 euros par mois au niveau national et 172 euros à Paris.

Qui entre, et qui reste dehors

Le dispositif n’est pas un droit, c’est une sélection. Les revenus doivent rester sous les plafonds du prêt social location-accession, publiés pour 2026. Une personne seule peut gagner 38 844 euros par an en zone tendue, 33 771 euros en zone détendue. Pour 4 personnes, le plafond monte à 90 863 euros en zone tendue et 65 476 euros ailleurs.

Trois conditions s’ajoutent : occuper le logement en résidence principale pendant tout le bail, ne pas déjà être propriétaire d’un logement adapté, et être retenu par l’organisme. Chaque opération fixe ses critères avec la collectivité : proximité du travail, priorité aux locataires du parc social, composition familiale. Un investisseur locatif est exclu par construction.

La file d’attente n’est donc pas un marché. À prix cassé, la demande dépasse l’offre, et c’est l’organisme qui arbitre. Le logement reste accessible, mais l’accès devient administratif.

La plus-value est plafonnée

À la revente, le prix de cession est le prix d’achat actualisé par un indice choisi par l’organisme, majoré des travaux justifiés et plafonné. Le repreneur doit respecter les mêmes conditions de ressources et être agréé. La hausse du marché ne vous revient pas. Sans cela, le logement sortirait du dispositif à la première cession.

Deux avantages disparaissent. Les frais de notaire passent d’environ 2,5 % dans le neuf à 8 % en revente, et le prêt à taux zéro comme la TVA à 5,5 % ne s’appliquent plus. Dans un marché qui recule, les prix baissent de 0,8 % sur un an : un prix plafonné protège le vendeur autant qu’il le limite.

Ce que le dispositif déplace

L’observatoire de Foncier Solidaire France recensait 3 709 logements livrés et 19 484 en projet en novembre 2024, huit ans après l’ouverture du dispositif. C’est peu au regard du marché. C’est assez pour changer la nature du foncier là où il passe : le terrain acheté par l’organisme ne sera plus vendu, ni spéculé, ni repris par un promoteur. Le sol sort du marché pour y rester.

Cette sortie a deux lectures. La première voit une collectivité qui reprend la main sur ce qui fait le prix du logement, là où l’État ponctionne les collectivités de 5,7 milliards. La seconde voit une propriété amputée et un intermédiaire installé pour 99 ans entre le ménage et son logement.

Les deux descriptions sont exactes, ce qui explique que le dispositif soit défendu par des camps opposés. Le droit de propriété du sol reste la clé : celui qui le détient décide de ce qu’on fait du bâtiment, à quel prix et pour combien de temps.

Ce que j’en retiens

Le bail réel solidaire dit une vérité désagréable : le sol est devenu l’actif, et le bâti la seule part encore accessible à un ménage ordinaire. On peut y voir un progrès, puisque des familles qui seraient restées locataires deviennent propriétaires de leurs murs. On peut y voir un recul, puisque la propriété perd ce qui la définissait.

Je crois que les deux sont vrais, et que la question utile est ailleurs : qui décide, pendant 99 ans, qui entre et à quel prix. Ni le marché ni le ménage, mais un organisme agréé, adossé à une collectivité. Ce n’est pas nécessairement un mal, à condition de le savoir avant de signer. Un dispositif qui rend l’accession possible en échange d’un droit de regard permanent n’est pas un cadeau, c’est un contrat.

Opinion de la maison, pas un fait.