951 000 logements anciens vendus en France sur les 12 mois achevés fin août 2026. Le chiffre vient de la note de conjoncture des notaires de France publiée le 21 octobre 2026, et il est en hausse de 3,6 % sur un an. Il donne l’image d’un marché qui va mieux. Il dit surtout que la reprise est terminée.
Fin 2025, la progression atteignait encore 13 %. Elle est tombée à 3,6 %. Le marché n’a pas reculé, il s’est arrêté d’avancer. Les notaires parlent d’un palier et projettent 920 000 ventes en fin d’année si le mouvement continue. Ce n’est pas un krach, c’est un blocage, et un blocage ne fait pas de gros titres.
- Un palier, pas une reprise
- 0,8 % de baisse, et les maisons décrochent
- Vendre : accepter un prix que le marché a déjà écrit
- Acheter : la baisse ne paie pas le surcoût
- Ce que cela dit de notre économie
Un palier, pas une reprise
Le calcul est simple. Passer de 951 000 à 920 000 ventes, c’est 31 000 transactions en moins, soit 3,3 % du volume actuel. Sur un marché de près d’un million de ventes par an, 31 000 logements, ce sont des familles qui ne déménagent pas, des projets reportés, des travaux non lancés.
Le chiffre de 920 000 n’est pas un résultat, c’est une projection tirée des avant-contrats : ces ventes déjà signées, pas encore passées devant le notaire. Elle donne une direction, pas une certitude.
Une comparaison plus parlante : 920 000 ventes, c’est le volume de 2017. Sauf qu’en 2017, les prix montaient. Aujourd’hui, le même nombre de ventes se fait avec des prix qui reculent. À volume égal, ce que les Français tirent de leur logement n’est plus la même chose.
0,8 % de baisse, et les maisons décrochent
Après une stabilité au premier trimestre, les prix des logements anciens ont reculé de 1 % au deuxième trimestre 2026. Sur un an, la baisse atteint 0,8 % en France métropolitaine. Les maisons perdent 1,3 %, les appartements 0,1 %.
Prix des logements anciens : baisse constatée et projection
Variation annuelle des prix, en %. Constaté au 2e trimestre 2026 (indices Notaires-Insee) et projection à fin novembre 2026 issue des avant-contrats. Source : Notaires de France, note de conjoncture, octobre 2026.
Les projections issues des avant-contrats annoncent une baisse qui se poursuit jusqu’à fin novembre : 0,5 % pour les appartements, 0,4 % pour les maisons. En Île-de-France, les appartements resteraient à peu près stables, avec un léger recul attendu à Paris, tandis que les maisons franciliennes reculeraient encore.
Un point de méthode avant d’aller plus loin : ces chiffres sont nominaux, en euros courants. Ils ne disent pas ce que vaut votre logement en pouvoir d’achat. Les notaires notent une remontée de l’inflation, tirée par les prix de l’énergie. Une baisse de 0,8 % en euros peut donc être une baisse plus forte en pouvoir d’achat.
Vendre : accepter un prix que le marché a déjà écrit
Le blocage vient de là. Les notaires le décrivent sans détour : certains vendeurs peinent à accepter les nouvelles valeurs de marché et préfèrent différer leur vente. Les acheteurs prennent plus de temps, négocient plus fermement, ou reportent. Les deux camps attendent, et rien ne se signe.
Mon avis, et c’est une opinion de la maison, pas un fait : dans un marché qui perd 0,8 % par an, attendre coûte souvent plus cher que négocier. Un bien qui ne se vend pas en 3 mois n’est pas un bien en avance sur son prix, c’est un bien mal placé. Le prix, ce n’est pas ce que le vendeur estime, c’est ce qu’un acheteur peut financer.
Reste le coût de la vente elle-même, qui n’a pas de tarif réglementé : de 265 à 586 euros de diagnostics selon les biens, parfois davantage. Et la performance énergétique pèse désormais sur le prix : 2 % du prix d’une maison se jouent sur son CO2, et 15 % des ventes sont concernées.
Acheter : la baisse ne paie pas le surcoût
De l’autre côté de la table, la baisse des prix ne se transforme pas en gain. Le financement décide. La règle du crédit le montre à la marge : 4 % est interdit sur 19 ans et autorisé sur 20 ans, parce que la durée et le taux pèsent plus que le prix affiché.
Et le budget des ménages est attaqué ailleurs. Les notaires citent la hausse des prix de l’énergie, qui réduit la part des revenus disponible pour un projet immobilier, et les inquiétudes sur les finances publiques, qui entretiennent les tensions sur les taux d’intérêt. Ce que vous gagnez sur le prix, vous risquez de le perdre sur le taux et sur l’énergie.
Ce que cela dit de notre économie
Un marché qui ne baisse pas assez pour relancer et qui ne monte pas assez pour rassurer n’est pas neutre. Il bloque la mobilité : on ne déménage pas pour un emploi quand la vente est incertaine. Il bloque aussi les travaux et l’entretien, donc l’activité locale. Les notaires le disent avec prudence : le marché peine à retrouver des repères durables.
Le pouvoir d’achat immobilier n’est pas une affaire de courbe. C’est la capacité d’une famille à se loger là où elle travaille. Tant que les vendeurs attendent un prix de 2022 et que les acheteurs financent un prix de 2026, ce sont les transactions qui font l’ajustement, pas les prix.
À retenir
- 951 000 ventes de logements anciens sur 12 mois à fin août 2026, +3,6 % sur un an, contre près de 13 % fin 2025.
- Prix en baisse de 0,8 % sur un an au 2e trimestre 2026 : -1,3 % pour les maisons, -0,1 % pour les appartements.
- Projection : 920 000 ventes en fin d’année, soit le volume de 2017, mais avec des prix qui reculent.
Notre lecture
Le marché ne corrige pas, il se bloque. Les vendeurs refusent la baisse, les acheteurs refusent le prix, et ce sont les ventes qui disparaissent. Pour un propriétaire, le vrai adversaire n’est pas l’acheteur qui négocie : c’est le mois qui passe.
Pour prolonger : le dispositif Jeanbrun promettait 50 000 logements et n’en produit que 200 à 300 par mois, ce qui éclaire la faiblesse structurelle de l’offre neuve.
