Logements vides : à Marseille, la taxe double et la recette quitte le logement

La taxe sur les logements vides change de caisse et de taux au 1er janvier 2027, et Marseille a déjà pris le maximum. Le conseil municipal a voté le 16 octobre le doublement de la taxe sur la vacance des locaux d’habitation : 30 % de la valeur locative la première année, 60 % les suivantes, contre 17 % et 34 % aujourd’hui. La Ville attend 20 millions d’euros par an, qui ne seront pas fléchés vers les travaux.

1. 30 % puis 60 % : ce que Marseille a voté
2. Une seule taxe au 1er janvier 2027
3. Le calcul, sur un appartement vide
4. L’argent change de caisse
5. 3 millions de logements vides, 118 330 en zone tendue
6. Ce que la Cour des comptes reproche à l’outil fiscal
7. Notre lecture

30 % puis 60 % : ce que Marseille a voté

Le conseil municipal a adopté le 16 octobre le doublement de la taxe sur la vacance des locaux d’habitation : de 17 % à 30 % la première année d’imposition, puis de 34 % à 60 %. L’assiette reste la valeur locative cadastrale, déjà base de la taxe foncière.

La Ville chiffre sa cible : entre 14 000 et 16 000 logements privés vides depuis plus de 2 ans, sur 44 000 logements vacants, soit 1 sur 10, quand 56 000 demandes de logement social restent en attente, selon Made in Marseille. Elle promet un accompagnement des propriétaires.

Une seule taxe au 1er janvier 2027

L’article 108 de la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026) crée la taxe sur la vacance des locaux d’habitation, à l’article 1406 bis du code général des impôts, et abroge la taxe annuelle sur les logements vacants comme la taxe d’habitation sur les logements vacants. Le décret n° 2026-831 du 25 août 2026 fixe la liste des communes concernées de plein droit.

En zone tendue, la taxe s’applique sans délibération dès 1 an de vacance, à 17 % puis 34 %, que la commune peut majorer jusqu’à 30 % puis 60 %. Hors zone tendue, elle reste facultative : délibération obligatoire, vacance de plus de 2 ans, taux plafonné à 50 %. Pour 2027, il fallait délibérer avant le 1er octobre 2026 ; plus de 3 600 communes dans 66 départements sont concernées de plein droit, selon LégiFiscal. Restent exonérées la vacance involontaire et les logements HLM.

Le calcul, sur un appartement vide

Pour une valeur locative cadastrale de 3 200 euros par an, la taxe passe de 544 à 960 euros la première année, puis de 1 088 à 1 920 euros. Cette valeur n’est pas le loyer de marché : elle lui est très inférieure.

L’argent change de caisse

Jusqu’ici, la taxe annuelle sur les logements vacants allait à l’Agence nationale de l’habitat, l’Anah, qui finance la réparation de l’habitat privé dégradé, et celle sur les logements vacants hors zone tendue aux communes. À partir de 2027, la nouvelle taxe est perçue par les communes et les intercommunalités.

À Marseille, « l’intégralité de la taxe peut rapporter aux alentours de 20 millions par an, le doublement représente entre 6 et 9 millions », explique l’adjointe au logement, qui reconnaît ne pas pouvoir affirmer que cette enveloppe « bénéficiera directement aux questions d’habitat, puisqu’elle reviendra aux caisses générales de la municipalité » (Made in Marseille). Une recette de fonctionnement, pas une ligne de travaux. Et le budget 2027 prélève 5,4 milliards d’euros sur les communes.

3 millions de logements vides, 118 330 en zone tendue

La Cour des comptes donne l’échelle : plus de 3 millions de logements privés vacants en France, dont plus d’un million depuis au moins 2 ans. Mais dans les zones tendues, là où les taux peuvent doubler, les logements durablement vacants ne sont que 118 330. L’essentiel de la vacance est ailleurs, dans les zones détendues, où la taxe reste facultative.

La hausse porte donc sur un stock étroit. Le rapport renvoie à l’état des biens, donc aux travaux : 90 % des petites copropriétés n’ont toujours pas de plan de travaux, et le dispositif censé produire 50 000 logements en vend 200 à 300 par mois.

Ce que la Cour des comptes reproche à l’outil fiscal

Les dispositifs existants, « notamment les taxes sur les logements vacants, montrent leurs limites », et « l’outil fiscal ne saurait à lui seul répondre à des enjeux différenciés selon les territoires ». Le ministère du Logement l’écrit lui-même : « la première cause de vacance durable est le besoin en travaux ».

Notre lecture. Opinion de la maison, pas un fait.

La fusion de 2027 est présentée comme une simplification. C’est surtout un transfert de pouvoir fiscal : l’État abandonne une recette nationale, la confie aux communes et laisse à chacune le soin de décider qui paie. La commune encaisse sans lever d’impôt nouveau, et désigne les mauvais propriétaires. Mais les 20 millions de Marseille n’iront pas aux appartements, et l’élue qui les encaisse le dit elle-même. La taxe cesse d’être un instrument du logement pour devenir une ligne de recette, quand la première cause de la vacance est l’état des bâtiments.

Je prends au sérieux l’argument décentralisateur, mais une recette décentralisée sans moyens de réparer ne règle rien : on déplace la caisse, pas la capacité d’agir. Le propriétaire qui ne peut pas rénover paie une pénalité, et le locataire attend.

Une taxe qui ne finance pas les travaux peut-elle remettre des logements sur le marché ? Et vous, savez-vous qui encaisse cette taxe dans votre ville ?