Les avis de taxe foncière 2026 sont arrivés. Le paiement en ligne reste ouvert jusqu’au 20 octobre à minuit. Pour les autres moyens, chèque, virement ou espèces, la date limite du 15 octobre est passée. Ce mode n’était possible que pour une somme inférieure ou égale à 300 euros. La revalorisation nationale des bases est de 0,8 % cette année, la plus faible depuis cinq ans. Et 29 893 communes sur 34 841 n’ont pas touché à leur taux, soit 85,8 %.
La suite de l’avis raconte autre chose. À Aulnay-sous-Bois, la facture grimpe de 29,9 % en un an. À Ajaccio, de 27,8 %. À Fréjus, de 27,1 %. À Montrouge, de 25,2 %. Sur 20 ans, l’Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI) calcule une hausse de 93,4 % de la taxe foncière, contre 36,8 % pour l’inflation.
Les deux constats sont vrais. Ils ne parlent pas du même objet. Un avis de taxe foncière est une multiplication entre une base, fixée au niveau national, et des taux, votés localement. Selon le curseur qui bouge, la facture ne raconte pas la même décision.
Plan des parties
- Ce que votre avis additionne
- La pause de 2026 et ses exceptions
- Vingt ans de hausse, deux causes
- Ce que demande l’UNPI
- L’objection la plus forte
- Ce que vous pouvez vérifier
- Ce qui se décide vraiment
Ce que votre avis additionne
La base part de la valeur locative cadastrale, c’est-à-dire le loyer théorique du logement. L’administration en retire 50 % pour les frais d’entretien, puis applique un coefficient décidé au niveau national. En 2026, ce coefficient est de 1,008. La base augmente donc de 0,8 % pour tout le monde, sans qu’aucun élu local n’ait voté quoi que ce soit.
Les taux, eux, sont locaux. La commune vote le sien au printemps, en même temps que son budget. L’intercommunalité vote le sien. Depuis 2021, la commune perçoit aussi l’ancienne part départementale, transférée en compensation de la suppression de la taxe d’habitation. Le mécanisme est décrit par l’article 16 de la loi de finances pour 2020, commenté par la DGFiP.
Le montant final est le produit des deux. Un propriétaire dont la base nette est de 3 000 euros et le taux global de 40 % paie 1 200 euros. Si le taux ne bouge pas et que la base suit les 0,8 %, il paie 1 210 euros. Si la commune ajoute 9 points de taux, il paie 1 482 euros. Le même avis, deux décisions très différentes.
S’ajoute la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, la TEOM. Elle figure sur le même avis et la même base, pour la collecte des déchets. Ce n’est pas la taxe foncière.
La pause de 2026 et ses exceptions
Les données de la Direction générale des finances publiques (DGFiP), reprises par Capital le 30 septembre 2026, donnent le cadre: 29 893 communes ont maintenu leur taux, 4 731 l’ont augmenté et 217 l’ont baissé. Dans les 200 plus grandes villes, l’UNPI mesure une hausse moyenne de 1,7 % en 2026, comme en 2025.
À Aulnay-sous-Bois, en Seine-Saint-Denis, la taxe foncière augmente de 29,9 % entre 2025 et 2026, selon l’observatoire publié le 15 octobre 2026. Le taux communal a été relevé de 9 points, de 30,69 % à 39,87 %, par une délibération du 24 avril 2026, quelques semaines après les élections municipales.
La majorité municipale justifie cette décision par la perte de plus de 220 millions d’euros de dotation globale de fonctionnement depuis 2014. Elle affirme que les services de l’État exigeaient une hausse de près de 15 points, et qu’elle l’a ramenée à 9. Elle évalue l’effort demandé à 18 euros par mois et par foyer fiscal. Avec la TEOM, la hausse de la facture redescend à 23,1 %. L’opposition dénonce une augmentation votée après le scrutin.
Aulnay n’est pas isolée. Montrouge augmente de 25,2 % après 5 points de taux. Ajaccio de 27,8 %, Fréjus de 27,1 %. L’UNPI précise que ses chiffres 2026 sont provisoires, et qu’ils portent sur les logements.
Une observation de l’UNPI mérite d’être retenue: les hausses de taux ralentissent avant une élection municipale et repartent après. En 2026, la quasi-totalité des communes a reconduit son taux avant mars. Certaines ont voté la hausse en avril.
Vingt ans de hausse, deux causes
Sur la période 2005-2025, la taxe foncière a progressé de 93,4 %, contre 36,8 % pour l’inflation, 27,3 % pour les loyers et 64 % pour les pensions de retraite, selon les calculs de l’UNPI. La décomposition est plus intéressante que le total: 32,2 % viennent de la hausse des taux votés par les collectivités, 46,3 % de la revalorisation des valeurs locatives.
À Paris, la taxe foncière a augmenté de 261,2 % entre 2005 et 2025, la plus forte hausse des 50 plus grandes villes. L’UNPI l’explique par l’instauration d’un taux départemental en 2009, puis par la hausse de plus de moitié du taux communal en 2023. Dans les 50 plus grandes villes, la hausse moyenne atteint 89,5 % sur la même période, proche de la moyenne nationale.
La hausse ne vient donc pas seulement des maires. Près de la moitié vient d’un coefficient national, appliqué sans vote. L’autre moitié vient de taux votés, et c’est là que les communes se séparent.
Même quand aucun maire ne vote rien, la base monte: 14,1 % en quatre ans.
Ce que demande l'UNPI
L'UNPI n'est pas un observatoire neutre. C'est une association de défense des propriétaires, forte de plus de 100 000 adhérents et de 76 chambres locales. Ses chiffres sont documentés, et son intérêt est clair: elle parle pour ceux qui paient.
Elle formule cinq propositions.
- Remplacer la taxe foncière par une contribution locale des usagers, payée par tous les habitants.
- Permettre aux bailleurs de récupérer une part auprès des locataires.
- Indexer les valeurs locatives sur l'indice des loyers, et non sur l'inflation.
- Accorder un dégrèvement dans les zones où les loyers sont encadrés.
- Rendre systématique le dégrèvement des travaux de rénovation énergétique.
Son indicateur nouveau est le plus utile. L'UNPI publie désormais une taxe foncière moyenne par logement. Elle atteint 635 euros en moyenne nationale et 973 euros dans les 50 villes les plus peuplées. Avec la TEOM, elle monte à 1 179 euros. Grenoble arrive à 1 487 euros, Créteil à 1 465 euros, Montreuil à 1 256 euros. Paris, malgré des taux parmi les plus bas des grandes villes, atteint 900 euros, et 1 163 euros avec la TEOM.
Un taux faible ne fait pas une facture faible. La valeur locative, qui reflète le marché immobilier local, pèse autant que la décision du maire.
L'objection la plus forte
L'argument des maires est sérieux. La taxe foncière finance des services de proximité: écoles, voirie, action sociale, équipements sportifs. Les communes ont perdu la taxe d'habitation et une part de leurs dotations. Leurs charges ont suivi l'énergie et les salaires. Une commune qui gèle son taux ne gèle pas son budget: elle coupe ailleurs.
L'objection à l'objection est solide aussi. Une hausse de 9 points votée cinq semaines après une élection est un choix assumé après le vote, pas avant. Et l'UNPI compare une taxe assise sur un patrimoine à un indice des prix, alors que la base est censée suivre les loyers. La comparaison reste parlante: sur 20 ans, les loyers ont augmenté de 27,3 % et la taxe de 93,4 %.
Ce que je retiens, c'est la chronologie. Le taux est voté en avril, l'avis arrive en octobre, l'élection a lieu en mars. Celui qui décide n'est pas celui qui paie, et celui qui paie l'apprend six mois plus tard. Ce n'est pas une preuve de faute. C'est une mécanique qui rend le lien politique presque invisible.
Ce que vous pouvez vérifier
D'abord la date. Le paiement en ligne est ouvert jusqu'au 20 octobre à minuit. Les autres moyens, chèque, virement ou espèces, s'arrêtaient le 15 octobre, et seulement pour une somme inférieure ou égale à 300 euros. Cette date est passée: un chèque envoyé aujourd'hui arrivera après l'échéance.
Ensuite le calcul, ligne par ligne: la base nette, le taux communal, le taux intercommunal, puis la TEOM. Si la base vous paraît fausse, vous pouvez déposer une réclamation auprès du service des impôts fonciers. Une pièce comptée deux fois, des travaux mal déclarés: ces erreurs se corrigent. Les taux, eux, ne se contestent pas. Ils ont été votés par une assemblée élue.
Le bon repère n'est pas votre taux mais le montant moyen par logement de votre commune. Un taux de 15 % sur une base de 4 000 euros coûte plus qu'un taux de 40 % sur une base de 1 200 euros.
Ce qui se décide vraiment
Je refuse les deux simplifications symétriques. Dire que les maires sont coupables ignore que l'État a retiré la taxe d'habitation et une part des dotations. Dire que l'État est coupable ignore que le taux est voté par une assemblée que les habitants élisent. Les deux sont vrais, et le second devrait suffire à rendre le débat local.
Le fond du sujet n'est pas le montant. La taxe foncière fait du propriétaire le seul payeur de services qui servent à tous. Ce choix a été fait en 2020, quand la taxe d'habitation a été supprimée: j'ai raconté ce transfert dans cet article du 13 octobre. Depuis, chaque hausse locale est présentée comme un arbitrage municipal, alors qu'elle compense souvent un retrait national.
Je ne crois pas à la « loterie » dénoncée par l'UNPI, qui plaide pour ses adhérents. Mon jugement porte sur une mécanique, pas sur des personnes. Je crois à une règle simple: celui qui vote l'impôt doit en répondre devant ceux qui le paient, au moment où ils le paient. Aujourd'hui, la réponse arrive six mois après la question, et l'élection trois mois avant la décision. Ce n'est pas illégal. C'est simplement invisible.
Et vous, sur l'avis de cette année, qu'est-ce qui a le plus bougé: la base ou le taux?
