Au troisième trimestre 2026, la valeur des parts de SCPI a reculé de 1,86 % en moyenne, et la performance globale du marché, loyers compris, est passée à moins 0,82 %. C’est le premier trimestre négatif depuis le début de 2025, alors que les loyers ont été versés au même niveau qu’avant. Ce qui baisse n’est pas ce que vous encaissez : c’est ce que vos parts valent si vous les vendez.
Le marché des SCPI repasse dans le rouge au 3e trimestre 2026
Performance globale trimestrielle, revalorisation des parts et loyers distribués, en %
Ce qui a baissé, et ce qui n’a pas bougé
Une SCPI achète des immeubles avec l’argent des épargnants et redistribue les loyers. Deux chiffres en sortent, et ils n’ont rien à voir. Le prix de la part est une estimation du patrimoine, revue au moins une fois par an par des experts. Le loyer vient des baux en cours. Au troisième trimestre, les gérants ont abaissé le premier et maintenu le second : moins 1,86 % de revalorisation moyenne, plus 1,05 % de loyers versés, selon l’indice Ramify publié le 20 octobre. Six SCPI ont ramené leur prix de souscription depuis le 1er juillet, de 10,4 % à 16,8 % (pierrepapier.fr).
Trois SCPI d’Amundi ont perdu jusqu’à 15 %
Le 28 août, Amundi Immobilier a abaissé le prix de trois de ses sociétés : moins 15 % pour Génépierre, moins 12,8 % pour Edissimmo et moins 11 % pour Rivoli Avenir Patrimoine, en invoquant le télétravail et la hausse des taux sur la valeur des bureaux (Ramify, 20 octobre 2026). Ces trois-là expliquent l’essentiel du décrochage, parce que le marché n’est plus homogène. Les bureaux perdent 2,31 %, avec une revalorisation de moins 3,30 % que des loyers en hausse de 0,99 % ne compensent plus. La logistique gagne 1,60 %, le résidentiel 1,22 %, les commerces 1,07 %, les hôtels 1,09 % et la santé 0,82 %, portés par les seuls loyers. Le résidentiel dépend d’un marché du logement lui-même bloqué : le dispositif censé livrer 50 000 logements neufs n’en vendait que 200 à 300 par mois (lire ici).
Le marché secondaire affiche moins 53 % à moins 80 %, et il ne dit presque rien
Depuis que plusieurs SCPI ont suspendu la reprise de leurs parts, un marché secondaire s’est organisé. Toutes celles qui y ont enregistré des échanges s’y traitent à plus de 50 % sous leur dernier prix de souscription : moins 53,7 % pour Novapierre Résidentiel, moins 80,1 % pour Sélectinvest 1. Ces décotes sont réelles, mais elles portent sur des volumes minuscules : moins de 0,25 % des parts de chaque société depuis la suspension, sauf Novapierre Résidentiel, et aucune part échangée pour Opus Real en cinq confrontations depuis mai. Un prix qui ne rencontre presque aucun vendeur ni acheteur indique une direction, pas une valeur.
Sortir est devenu le vrai problème
Douze SCPI historiques sont passées du capital variable au capital fixe depuis 2025, dont trois cet été : Primovie, Patrimmo Croissance Impact et Patrimmo Commerce, gérées par Praemia REIM. Ces véhicules pèsent près de 16 milliards d’euros, contre environ 11 milliards en juin. Concrètement, la société de gestion ne rachète plus vos parts au prix affiché : il faut un acheteur, et cet acheteur fixe son prix. Tant que vous gardez, vous encaissez. Dès que vous voulez sortir, vous rencontrez la décote et le délai.
Le marché de la pierre papier n’a pas un problème de loyers, il a un problème de sortie : douze sociétés ont déjà fermé la porte du rachat, et les autres la tiennent entrouverte.
Ce que cela change pour votre relevé
Trois situations. Si vous gardez vos parts, rien ne change ce trimestre : le taux de distribution moyen du marché était de 4,91 % en 2025 selon l’ASPIM et l’IEIF, à comparer avec ce que rapporte une épargne sans risque, que j’ai chiffrée pour le Livret A (lire ici). Si vous voulez vendre, la décote et le délai sont pour vous. Si vous voulez acheter, un prix de souscription abaissé améliore le rendement apparent, mais il faut regarder la valeur de reconstitution, l’endettement et le taux d’occupation, pas le seul rendement affiché.
Ce que j’en retiens
Une baisse de prix de part ne coûte rien à celui qui reste et qui encaisse : elle est payée par celui qui sort, et par celui qui est entré plus haut. C’est un transfert entre épargnants, présenté comme un ajustement d’expertise. Le sujet n’est pas le pourcentage du trimestre, c’est la sortie : un placement dont on ne peut plus sortir au prix affiché devient un placement de patience, et la patience n’a pas le même prix à 70 ans qu’à 40 ans. Le logement n’est pas le seul marché où le pouvoir et les gérants fixent le prix sans les propriétaires : à Marseille, la taxe sur les logements vides a doublé, et j’ai montré où partait la recette (lire ici). Le fil est le même : celui qui détient paie l’ajustement décidé par un autre.
Et vous, avez-vous des parts de SCPI ? Avez-vous reçu un courrier annonçant une baisse, et qu’avez-vous fait : gardé, vendu, ou tenté de vendre ?
