Vendre une maison oblige à fournir un dossier de diagnostic technique, annexé à la promesse de vente. Ce dossier est obligatoire, son contenu dépend de la maison, et son prix n’est fixé par aucun texte. Un baromètre publié le 25 octobre sur data.gouv.fr prétend classer les 96 départements métropolitains. Je l’ai additionné : les prix les plus élevés apparaissent là où l’on a le moins mesuré.
Ce n’est pas une querelle de statisticien : c’est ainsi qu’une obligation publique devient un prix privé, puis un chiffre officiel.
- Ce que le vendeur doit payer, et pourquoi la facture change
- De 265 à 586 euros, un écart de 121 %
- Un fichier bâti sur 420 relevés
- Le prix ne suit pas celui des maisons
- Ce que cela change pour vous
Ce que le vendeur doit payer, et pourquoi la facture change
Le dossier de diagnostic technique regroupe des documents qui ne sont pas les mêmes pour toutes les maisons. Le service public en donne la liste : performance énergétique pour toute maison de 50 m² et plus, audit si l’étiquette est E, F ou G, plomb avant 1949, amiante avant juillet 1997, électricité et gaz après 15 ans, assainissement hors réseau, termites en zone préfectorale, état des risques, bruit, carnet d’information du logement.
Un pavillon de 1975 en zone rurale et une maison de 2010 en ville ne paient donc pas la même chose : c’est une affaire de date de construction et d’installations, pas de département. Le « pack » à prix unique est une offre commerciale, pas une catégorie juridique.
Sur le prix, le même service public est net : « Les prix des diagnostics ne sont pas réglementés ». Aucun barème, aucun plafond. Le vendeur est obligé d’acheter, et libre de chercher le prix.
De 265 à 586 euros, un écart de 121 %
Le fichier publié sur data.gouv.fr donne un prix moyen par département pour le pack d’une maison. Il va de 265 € dans la Loire à 586 € dans la Somme, soit 121 % d’écart.
La moyenne des 96 lignes est de 394,8 €, la médiane de 386,5 €. Mais chaque département y pèse autant, alors que le nombre de relevés va de zéro à 23. Pondérée par les relevés, la moyenne tombe à 371,6 € : selon la façon de compter, la référence change de 23 €.
Les trois plus chers reposent sur 2 relevés, l’Île-de-France sur 16 à 23. Moyenne des 57 départements à 3 relevés ou moins : 411,8 €. Des 12 à 10 relevés ou plus : 344,8 €.
Un fichier bâti sur 420 relevés
Additionnez la colonne « nombre de relevés » du fichier départemental : 420 observations pour 96 départements. Vingt départements tiennent sur 2 relevés, vingt sur un seul, quinze sur trois ; douze seulement en comptent 10 ou plus. L’éditeur signale 42 lignes en « fiabilité faible ». Et deux départements sont publiés avec zéro relevé, l’Ardèche à 390 € et la Lozère à 363 €, « estimation régionale » : ces montants sont dans la même colonne que les prix mesurés.
Kiwidiag vend les diagnostics qu’il price, et sa page d’étude ne dit pas la même chose que son fichier : pour l’Ardèche et la Lozère, elle retient « le prix de la plateforme Kiwidiag, seul prestataire référencé », quand le fichier parle d’estimation régionale. Elle revendique 2 751 prix collectés, « environ 1 700 » dans ses chiffres clés, et 94 départements sur 96.
Je ne vois pas là de quoi crier au faux : publier ses relevés rend service, et le fichier dit où il est fragile. Je constate que le chiffre départemental n’est pas stabilisé, et qu’il circule comme un classement.
Le prix ne suit pas celui des maisons
Les huit départements les plus chers ont tous 2 ou 3 relevés, de la Somme à 586 € au Doubs à 482 €. Les mieux mesurés sont les moins chers : Val-de-Marne 318 € sur 16 relevés, Hauts-de-Seine 321 € sur 18, Paris 324 € sur 23. La corrélation entre prix affiché et nombre de relevés vaut moins 0,40.
Deux lectures, que le fichier ne permet pas de trancher : un artefact, car deux observations suffisent à tirer une moyenne ; une réalité, car dans un marché mince le déplacement coûte plus cher. Les deux jouent probablement. Et le classement ne suit pas le prix de l’immobilier : l’Île-de-France, la plus chère à l’achat, est la plus douce ici.
Ce que cela change pour vous
Trois choses concrètes. Demandez trois devis : l’éditeur du baromètre estime lui-même que l’écart atteint 150 € dans un même département, et aucune autorité ne le plafonnera. Vérifiez ce qui reste valable : énergétique 10 ans, électricité et gaz 3 ans pour une vente, risques et termites 6 mois ; un document valide n’a pas à être repayé. Attendez-vous enfin à la dépense suivante : si l’étiquette est E, F ou G, l’audit énergétique devient obligatoire et coûte plus cher que le pack. Le DPE pèse déjà sur le prix de vente ; les aides à la rénovation ont été rabotées.
Le baromètre sert à juger un devis, pas à choisir un département. Et si ce chiffre est repris demain comme une vérité établie, souvenez-vous qu’il repose parfois sur deux rendez-vous.
À retenir
- Le dossier de diagnostics est obligatoire pour vendre, et son prix n’est fixé par aucun texte.
- Le baromètre va de 265 € (Loire) à 586 € (Somme), soit 121 % d’écart.
- Il tient sur 420 relevés pour 96 départements ; 57 départements ont 3 relevés ou moins, 2 aucun.
- Les 8 départements les plus chers ont 2 ou 3 relevés.
Notre lecture
L’État oblige le vendeur à acheter un dossier, puis laisse le prix se former sans le réguler. Ce n’est pas scandaleux en soi : la concurrence joue, et les écarts de devis le montrent. La conséquence est ailleurs. Quand une obligation publique n’a pas de prix public, la seule information disponible est celle que vendent les prestataires, et elle prend l’autorité d’une statistique alors qu’elle est un relevé commercial sur deux à quatre rendez-vous par département. La question n’est pas de savoir si ce baromètre est honnête : il l’est probablement. Elle est de savoir pourquoi l’obligation de diagnostiquer n’a jamais été doublée d’un observatoire des prix indépendant de ceux qui les pratiquent.
