DPE : 850 000 logements sortis des classes F et G sans qu’un radiateur soit changé

Depuis le 1er janvier 2026, un kilowattheure d’électricité ne compte plus 2,3 kilowattheures dans le calcul du diagnostic de performance énergétique, mais 1,9. Un coefficient, rien d’autre, décidé par un arrêté de 4 articles. Conséquence : environ 850 000 logements sont sortis des classes F et G sans qu’un seul radiateur soit changé, selon l’estimation du gouvernement. Le vôtre peut-être, et personne ne vous a prévenu, parce que l’attestation qui le prouve est gratuite mais qu’il faut aller la chercher soi-même.

Ce n’est pas une mesure de confort mais un déplacement de droits. La lettre décide de ce qu’on peut louer en 2028, du loyer qu’on peut demander, de l’audit exigé en cas de vente et du prix qu’un acheteur accepte de payer. Un arrêté a redistribué ces droits à 850 000 propriétaires, sans travaux, sans contrôle et sans le leur dire.

Je regarde ce que le texte dit, ce qu’il fait au calcul, qui il fait changer de classe, et ce que cela change pour un propriétaire, un acheteur et un locataire. La question n’est pas de savoir si le chauffage électrique était injustement pénalisé. Elle est de savoir ce que vaut un label quand celui qui l’administre peut le déplacer.

Ce que l’arrêté a changé, au mot près

Le texte tient en une phrase, et cette phrase est un arrêté du 13 août 2025, publié au Journal officiel du 26 août 2025. Il modifie l’annexe 3 de l’arrêté du 31 mars 2021, celle qui fixe la méthode de calcul du diagnostic, pour faire passer de 2,3 à 1,9 le facteur de conversion de l’électricité en énergie primaire. La motivation est écrite dans le texte : s’aligner sur « la valeur par défaut européenne », en application de l’article 31 de la directive (UE) 2023/1791. Entrée en vigueur : 1er janvier 2026.

La consommation qui passe au compteur ne change pas d’un kilowattheure : c’est sa conversion en énergie primaire qui change. Comme la classe A à G se lit sur cette énergie primaire ramenée au mètre carré, le même logement, avec les mêmes radiateurs et les mêmes fenêtres, descend mécaniquement dans l’échelle. Le ministère de l’Économie le formule sans détour : « Aucun logement ne verra son étiquette baisser », et une partie des logements chauffés à l’électricité « peut passer de F à E, ou de E à D et sortir de la catégorie passoire thermique » sans travaux (economie.gouv.fr).

Le nombre qui circule vient du gouvernement : 850 000 logements seraient sortis des classes F et G au 1er janvier 2026. C’est une estimation, pas un comptage. Et le même arrêté règle la preuve : les diagnostics antérieurs restent valables, mais leur propriétaire peut télécharger gratuitement une attestation de changement d’étiquette sur l’observatoire DPE de l’Ademe, sans nouvelle visite. Aucun courrier n’est envoyé : c’est à celui qui détient le diagnostic de faire la démarche.

Deuxième changement de la même date, qui passe inaperçu : le diagnostic devient obligatoire pour les copropriétés de moins de 50 lots.

Le calcul qui décide qui passe, et qui reste

Le gain n’est pas uniforme, et c’est là que la réforme se joue. Pour un logement entièrement électrique, le rapport est fixe : 1,9 divisé par 2,3, soit 0,826. Autrement dit, un logement perd 17,4 % de son énergie primaire conventionnelle. Une classe est franchie seulement si cette baisse suffit à passer sous le seuil inférieur de la bande où le logement se trouvait.

Prenons la classe F, celle qui compte le plus, puisqu’elle est visée par l’interdiction de location en 2028. La bande va de 331 à 420 kilowattheures d’énergie primaire par mètre carré et par an. Après conversion, un logement situé à 399 redescend à 330 et devient E. Un logement situé à 410 redescend à 339 : il reste F. Même réforme, même logement tout électrique, deux situations opposées, et la différence ne tient pas à l’isolation mais à la place dans la bande. La même arithmétique vaut pour les classes E, D, C et B, et pour les G : un G au-delà de 508 kilowattheures reste G.

Une précaution : le diagnostic retient la plus mauvaise des deux étiquettes, énergie et climat. Un logement dont l’étiquette climat était déjà la plus dégradée ne gagne rien, par exemple un fioul avec ballon électrique.

Ce que cette lettre vaut, en droit et en euros

La lettre n’est pas décorative. Le calendrier de la loi Climat et résilience interdit la location des logements classés G depuis le 1er janvier 2025, des F à compter de 2028, des E à compter de 2034. Depuis le 24 août 2022, un bailleur ne peut plus augmenter le loyer d’un logement classé F ou G. Une vente d’un bien F ou G suppose un audit énergétique. Et la valeur du bien elle-même se négocie sur cette lettre, dans un marché où l’acheteur a appris à la lire.

Pour un bailleur d’un F situé juste sous la limite, l’attestation gratuite peut donc valoir l’accès au marché locatif en 2028, sans isolation ni dépense. Pour l’acheteur, elle vaut l’écart de prix entre un bien qu’on pourra louer et un bien qu’on ne pourra plus. Pour le locataire, elle ne vaut rien : la passoire reste froide, et le loyer reste celui d’un logement dont la performance réelle n’a pas changé.

Un label qui se déplace par arrêté

Je ne conteste pas la décision. Le raisonnement du ministère est solide : l’électricité française est très décarbonée, et la compter à 2,3 pénalisait le chauffage électrique par rapport au gaz, dont le facteur reste à 1,0. C’est un arbitrage de méthode, assumé, écrit, publié, qui corrige une anomalie.

Mais il faut voir ce que cet arbitrage révèle. La « passoire thermique » n’est pas un objet physique. C’est une catégorie administrative, produite par un seuil et par un coefficient, tous deux fixés par arrêté ministériel. Le même pouvoir qui décide que 410 kilowattheures par mètre carré font une passoire décide, sept mois plus tard, que ce même logement n’en est plus une. 850 000 propriétaires ont changé de statut sans changer de logement. Ce n’est pas un scandale, c’est une information : quand une politique publique s’appuie sur un label pour interdire, louer, taxer ou financer, elle doit savoir que le label est un instrument qu’elle peut déplacer, et que les droits attachés se déplacent avec lui.

Reste un point de méthode : l’attestation est gratuite mais facultative, et rien n’oblige un propriétaire à la télécharger. Ceux qui la connaissent sortiront leur bien du statut de passoire ; les autres garderont une étiquette périmée dans un dossier de vente, avec l’écart de prix que cela implique. Une réforme sans courrier produit une inégalité d’information, et dans ce marché l’information est une forme de la propriété.

Ce que vous pouvez vérifier ce matin

Trois étapes, gratuites, une demi-heure. Retrouver le numéro du diagnostic, qui figure sur l’annonce, le bail ou le dossier du diagnostiqueur. Le saisir sur l’observatoire DPE-Audit de l’Ademe, qui délivre l’attestation sans nouvelle visite. Comparer les deux lettres, énergie et climat, la plus mauvaise l’emportant : dans la bande F, sous 399 vous êtes probablement passé en E, à 410 vous êtes toujours F.

Si vous louez un F que vous comptez relouer après 2028, l’attestation ne dispense d’aucun travaux de confort : elle déplace la date de l’interdiction. Si vous achetez, demandez-la au vendeur avec le diagnostic.