Depuis le 1er juillet 2021, la note d’un diagnostic de performance énergétique n’est plus celle de l’énergie. C’est la plus mauvaise de deux étiquettes, celle de la consommation et celle des émissions de gaz à effet de serre. Une étude sur les ventes réelles montre que les acheteurs paient la lettre finale, pas le détail du calcul. Conséquence : pour 15 % des maisons vendues, 2 % du prix se joue sur le CO2. Et le coefficient de calcul de l’étiquette énergie a encore changé au 1er janvier 2026.
- Une lettre qui en cache deux
- Pour 15 % des ventes, c’est le CO2 qui tranche
- Ce que valent 2 % en euros
- Le coefficient électrique a bougé deux fois
- Ce que j’en retiens
Une lettre qui en cache deux
Le DPE tient sur deux étiquettes : la consommation d’énergie primaire et les émissions de gaz à effet de serre. Jusqu’en 2021, seule la première donnait la note finale. Depuis l’arrêté du 31 mars 2021, entré en vigueur le 1er juillet de la même année, c’est la plus mauvaise des deux qui s’affiche. Une maison bien isolée mais chauffée au fioul peut donc être classée D quand son étiquette énergie dit C : c’est l’étiquette des émissions qui la fait descendre d’un cran. Le ministère de la Transition écologique le formule sans détour dans sa foire aux questions : « le classement final du DPE est obtenu en prenant la pire des deux étiquettes ».
Ces deux étiquettes ne se contentent pas d’informer : environ 4 millions de DPE sont établis chaque année, surtout pour vendre ou louer, et leur reclassement a déjà déplacé le marché.
Pour 15 % des ventes, c’est le CO2 qui tranche
L’étude, prépublication déposée sur SSRN, croise les diagnostics de l’Ademe et les demandes de valeurs foncières, qui enregistrent les prix réels. Premier résultat : 15 % des maisons vendues avec un DPE nouvelle formule reçoivent une note finale inférieure à leur sous-note énergie. Pour près d’une vente sur six, c’est donc le CO2 qui décide de la lettre.
Deuxième résultat, plus gênant. Les prix sautent au passage du seuil. Une maison située juste au-dessus d’un seuil d’émissions se vend en moyenne 2 % moins cher qu’une maison identique située juste en dessous. Là où les émissions ne déterminent pas la note finale, aucun écart de ce type n’apparaît. Le marché ne compare pas des kilowattheures : il lit une lettre, et cette lettre suffit à déplacer le prix.
Deux logiques, deux écarts de prix
Écart de prix moyen constaté au franchissement d’un seuil, à logement, date et localisation comparables.
Ce que valent 2 % en euros
Sur une maison vendue 200 000 euros, 2 % font 4 000 euros, et 3,5 % en font 7 000. Sur 300 000 euros, 6 000 et 10 500.
La conséquence est pratique pour qui vend : il faut savoir quelle sous-note bloque. Si la note finale est fixée par les émissions, isoler davantage ne changera rien, il faudra toucher à l’énergie de chauffage, par exemple remplacer une cuve de fioul. Si elle est fixée par l’énergie, c’est l’isolation qui compte. Or les aides ont été réduites : 351 millions d’euros retirés à MaPrimeRénov’, et 14 241 rénovations complètes qui n’auront pas lieu.
Le coefficient électrique a bougé deux fois
Pour calculer l’étiquette énergie, chaque kilowattheure électrique est multiplié par un coefficient d’énergie primaire : 2,58 avant 2021, 2,3 ensuite, 1,9 depuis le 1er janvier 2026 (le coefficient européen), et 1,7 annoncé pour 2027 afin de soutenir l’électrification. Chaque baisse améliore l’étiquette énergie des logements chauffés à l’électricité.
Ma lecture : plus l’étiquette énergie s’améliore, plus celle des émissions fixe le prix. Le seuil qui coûte 2 % se déplace du kilowattheure vers le CO2, et une maison chauffée au gaz peut changer de lettre sans qu’un radiateur bouge. C’est une hypothèse de ma part, que l’étude ne chiffre pas.
Ce que j’en retiens
Un seuil fixé par arrêté, deux étiquettes, et un prix qui bouge de 2 à 3,5 %. Personne n’a voté cette décote : elle sort d’un document que l’acheteur survole en dix secondes devant une porte de cuisine.
Je ne trouve pas cela scandaleux en soi : si le carbone a un coût, il est normal qu’il pèse, et c’est l’argument de l’étude. Mais un instrument qui distribue 4 000 euros par vente devient un objet de convoitise. Le ministère a renforcé la formation des diagnostiqueurs et lancé en 2025 un plan contre les diagnostics de complaisance : c’est l’aveu que la lettre se marchande. Et le calcul peut punir le bon logement, puisqu’une maison mal isolée mais décarbonée peut être mieux notée qu’une maison isolée chauffée au fioul.
Ce qui reste incertain : l’étude est une prépublication, non évaluée par les pairs, et ses auteurs ne distinguent pas une vraie baisse des émissions d’un report des ventes. Personne ne mesure non plus combien de vendeurs ont renoncé à vendre plutôt que de perdre 4 000 euros.
Le DPE devait informer l’acheteur. Il fixe désormais une partie du prix, et ce sont les émissions, et non la facture, qui décident pour une vente sur six.
Opinion de la maison, pas un fait.
- Depuis le 1er juillet 2021, la note finale du DPE est la pire des deux étiquettes, énergie et émissions.
- 15 % des maisons vendues sont notées sur leurs émissions, et le franchissement du seuil coûte 2 % du prix, soit 4 000 euros sur une maison à 200 000 euros.
À observer : la vidéo montre qu’un logement peut changer de lettre sans travaux, par le seul effet du calcul. C’est ce déplacement de frontière qui décide ensuite du prix.
