La commission des affaires économiques du Sénat a adopté, le 14 octobre, la proposition de loi sur les rapports locatifs. Elle a remplacé la pérennisation de l’encadrement des loyers, votée par les députés le 11 décembre 2025, par une prolongation de 2 ans à champ constant. Le texte arrive en séance publique le 21 octobre.
L’expérimentation prend fin le 24 novembre 2026 si aucun texte n’est définitivement adopté avant cette date. D’ici là, 1,2 million de locataires du parc privé, dans 9 territoires et 70 communes, vivent sous un plafond dont personne ne sait s’il passera l’hiver.
Voici ce que je vais montrer.
- Ce que la commission a changé le 14 octobre
- Ce qui change pour votre loyer, et quand
- Un plafond contourné là où il s’applique
- La Cour des comptes ne sauve aucun camp
- Qui décide, et qui pourra sortir
- Ce qui se joue le 21 octobre
Ce que la commission a changé le 14 octobre
Le texte de départ rendait l’encadrement permanent et l’étendait. Les députés l’avaient adopté le 11 décembre 2025. La commission sénatoriale a fait l’inverse, et elle l’assume.
Dans l’article 140 de la loi Elan, le mot « huit » devient « dix » (Sénat, texte n° 48, 14 octobre 2026). L’expérimentation passe de 8 à 10 ans. Aucune nouvelle collectivité ne peut entrer, et le champ reste celui des 9 territoires actuels.
La commission a supprimé les articles qui durcissaient les obligations des bailleurs : doublement des amendes, abaissement du loyer de référence majoré, gel du complément de loyer.
Elle a ajouté 2 choses. Une commune pourra demander la fin du plafond sur son territoire avant le terme (article 1er, paragraphe I bis). Et un délai unique d’un an remplacera les 2 délais actuels : 3 mois pour contester un complément de loyer, 3 ans pour agir en diminution de loyer.
Sa raison est écrite dans le rapport : « les conditions pour pérenniser cette expérimentation ne sont pas réunies ». Le Sénat invoque l’absence d’étude empirique écartant l’effet négatif sur l’offre locative (Sénat, l’essentiel du texte, 14 octobre 2026).
Rien de tout cela n’est encore une loi. C’est un texte de commission, examiné en séance le 21 octobre.
Ce qui change pour votre loyer, et quand
Aujourd’hui, rien ne change. Les arrêtés préfectoraux courent jusqu’au 24 novembre 2026 (service-public.fr). Le loyer de base d’un bail signé dans le champ ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré, fixé par arrêté.
Les territoires concernés : Paris, Lille, Lyon et Villeurbanne, Montpellier, Bordeaux, Plaine Commune, Est Ensemble, le Pays basque et Grenoble-Alpes Métropole.
Si un texte est adopté avant le 24 novembre, les plafonds continuent : 2 ans dans la version du Sénat, sans limite de durée dans celle des députés.
Si rien n’est adopté, le plafond tombe. En zone tendue, la hausse reste encadrée lors d’un changement de locataire ou d’un renouvellement, et la révision annuelle ne peut pas dépasser l’indice de référence des loyers. Ce n’est pas l’anarchie : c’est un retour au droit d’avant 2019, qui n’a jamais empêché les loyers de monter.
Un point de date, que je dois corriger. J’ai écrit ici, le 9 octobre, que l’expérimentation s’achevait le 26 novembre. C’était inexact. La loi fixe 8 ans à compter de sa publication, au Journal officiel du 24 novembre 2018. Cela donne le 24 novembre 2026, la date que retient la Cour des comptes. Le Sénat écrit 23 novembre, en comptant depuis la date de la loi.
Le changement de délai, en revanche, est concret. Si le texte du Sénat passe, un locataire qui découvre en 2027 un loyer de 2024 au-dessus du plafond pourra réclamer sur 1 an, plus sur 3.
France Inter, « Faut-il pérenniser l’encadrement des loyers ? », débat de la grande matinale, 11 décembre 2025, 12 minutes. La séquence est antérieure au vote du Sénat : elle éclaire les arguments des 2 camps, pas l’issue de la navette.
Un plafond contourné là où il s’applique
Le plafond existe. Il est souvent dépassé. La Fondation pour le logement des défavorisés a publié le 3 septembre son 6e baromètre. 37 % des annonces analysées dépassent le loyer de référence majoré, contre 32 % en 2025 et 28 % en 2024. À Paris, la part passe de 31 % à 46 % en un an. À Plaine Commune, elle atteint 61 %. À Montpellier, 12 %.
Part des annonces dépassant le loyer de référence majoré, par territoire
En pourcentage des annonces publiées d’août 2025 à août 2026. La ligne verticale marque la moyenne nationale. Survolez une barre ou utilisez les flèches du clavier.
Valeurs affichées sans interaction. Un survol ou le clavier donne le détail.
Source : Fondation pour le logement des défavorisés, 6e baromètre de l’encadrement des loyers, septembre 2026, plus de 10 000 annonces. Une annonce au-dessus du plafond n’est pas nécessairement illégale : un complément de loyer est autorisé sous conditions.
Ces chiffres ont une limite sérieuse. Un loyer au-dessus du plafond n'est pas forcément illégal : le complément de loyer est autorisé si le logement a des caractéristiques exceptionnelles, mentionnées au bail. Et le baromètre mesure des annonces, pas des baux signés : un peu plus de 10 000 annonces collectées sur 12 mois.
Reste un fait : le contournement se concentre là où les loyers sont les plus tendus, et il progresse. À Paris, la part des annonces au-dessus du plafond passe de 31 % à 46 % en un an. À Plaine Commune, elle atteint 61 % (baromètre, septembre 2026).
La Cour des comptes ne sauve aucun camp
Le 14 octobre, la Cour des comptes a remis son rapport à la commission des finances de l'Assemblée. Elle y écrit que « la mise en œuvre de l'encadrement des loyers repose sur des fondements statistiques fragiles » (Cour des comptes, 14 octobre 2026).
Le détail est plus dur. La représentativité des données des observatoires locaux n'est pas garantie : les logements loués en direct y sont sous-représentés. Les critères retenus, localisation, nombre de pièces, époque de construction, n'expliquent qu'environ 48 % des écarts de loyer au mètre carré, sous-estiment les petits logements et surestiment les grands. À Paris, la méthode de redressement de l'observatoire local n'est pas conforme aux prescriptions du comité scientifique national.
Les effets, ensuite. L'évaluation remise au Parlement en mai 2026 estime la modération des loyers entre 2 % et 4 % sur 2 ans et demi. L'étude est publiée par l'Institut des politiques publiques, note n° 125. Une étude sur Paris trouve 5 % de hausse cumulée en moins entre 2019 et 2025. Une autre, hors Paris, ne trouve pas d'effet significatif. La Cour en conclut que l'application varie fortement selon les territoires. Elle propose 2 scénarios : prolonger à condition de réformer les données et le droit, ou arrêter et renforcer l'encadrement de l'évolution des loyers.
Certes, l'argument des bailleurs est sérieux : un plafond peut réduire l'offre, et l'évaluation de mai 2026 n'a pas pu mesurer cet effet à long terme. En revanche, elle n'attribue pas au seul encadrement la baisse du nombre d'annonces qu'elle observe. La Cour, elle, ne tranche pas. Elle demande des données.
Qui décide, et qui pourra sortir
Ce système a une architecture politique. L'État fixe le cadre par la loi, le préfet fixe les plafonds par arrêté, et les collectivités ont demandé à entrer. Le Sénat garde ce caractère expérimental et ajoute une sortie à la main des communes.
Il remplace aussi « au maire de Paris » par « aux maires ». D'autres communes pourront exercer le contrôle et les sanctions du préfet, et percevront le produit des amendes, aujourd'hui versé à l'État (texte n° 48).
Mon jugement est que le défaut principal n'est ni le plafond ni la liberté des bailleurs. C'est un système que l'État décide et que les communes demandent, avec des plafonds calculés sur des données que la Cour juge fragiles. Un pouvoir qui fixe un prix sans instrument de calcul fiable arbitre au doigt mouillé, et il fait porter l'incertitude aux locataires comme aux bailleurs.
Ce qui se joue le 21 octobre
Le 21 octobre, le Sénat vote en séance. Le texte devra ensuite revenir à l'Assemblée, puis, en cas de désaccord, passer par une commission mixte paritaire. Tout cela doit tenir dans 5 semaines.
L'objection la plus forte à l'alarme est simple : le texte du Sénat prolonge de 2 ans, et le gouvernement défend la même position. Une prolongation est donc l'issue la plus probable. Le risque réel n'est pas la fin du plafond, mais un enlisement de la navette qui laisse passer la date.
3 questions resteront ouvertes : la prolongation survivra-t-elle au vote de l'Assemblée, la sortie communale sera-t-elle conservée, la réforme des données sera-t-elle adoptée ?
Le 24 novembre, si rien n'est voté, les plafonds tomberont sans bruit, arrêté par arrêté. Les locataires concernés ne l'apprendront qu'en signant leur prochain bail. J'ai déjà chiffré ce que le plafond leur rapporte : 520 euros par an en moyenne. Un tiers de ce transfert est supporté par l'État et la Sécurité sociale, selon l'évaluation de l'Institut des politiques publiques.
Locataire ou bailleur, que change pour vous la fin annoncée de ce plafond, et que faudrait-il mesurer avant de décider de le prolonger ou de l'arrêter ?
